預售屋換約指的是在房屋興建期間，原買方將其購買預售屋的權利轉讓給第三方。然而，為了保障真正有居住需求的民眾，並避免不動產市場的投機炒作，政府祭出《平均地權條例》修正案，其中針對預售屋換約的限制是本次修法的一大重點。自2025年7月1日起，新制正式上路，對於預售屋的轉讓（換約）設下更嚴格的規範，並非所有情況下都能隨意換約。那麼，究竟「什麼是「預售屋換約」？7/1新制上路後，買賣雙方需注意哪些法律與稅務變革？」
本次修法的主要目的在於打擊投機行為，讓房屋回歸居住本質。新制上路後，預售屋的換約受到限制，原則上禁止轉售，但考量到實際情況，仍有例外條款允許換約。因此，對於買賣雙方而言，瞭解新制下的法律與稅務規定至關重要。在考慮預售屋買賣時，除了關注房屋本身的條件外，更要仔細評估相關的法律風險，有時候可能需要諮詢專業人士，就像評估借名登記一樣，確保自身權益。
這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)
- 確認換約資格：自2025年7月1日起，預售屋換約受到嚴格限制。若您是在7/1之後才購買的預售屋，務必確認您是否符合《平均地權條例》修正案中的例外條款，例如轉讓給配偶、直系血親或二親等內的旁系血親，或符合內政部公告的特殊情形（如非自願離職、重大傷病、重大意外事故）。切記，即使符合例外情況，仍需經地方主管機關審核批准。
- 謹慎評估稅務影響：了解新制可能帶來的稅務變革。若非法換約，未來轉售房屋時可能因取得成本較低而需要繳納更高的房地合一稅。在考慮換約前，務必諮詢專業律師或地政士，評估相關的稅務風險，確保自身權益。
- 切勿以身試法：預售屋換約新制對於違規行為有嚴厲的法律責任。建商或買受人若違反規定，將面臨高額罰鍰，甚至可能被沒收非法獲利。進行預售屋交易時，務必謹慎行事，如有任何疑問，尋求專業人士的協助。
- 預售屋換約解析：7/1新制下的權益與限制
- 預售屋換約全解析：7/1新制下買賣雙方權益與稅務影響
- 預售屋換約全攻略：7/1新制下的換約條件與例外
- 預售屋換約入門：從定義到7/1新制下的權益
- 什麼是「預售屋換約」？7/1新制上路後，買賣雙方需注意的法律與稅務變革結論
- 什麼是「預售屋換約」？7/1新制上路後，買賣雙方需注意的法律與稅務變革 常見問題快速FAQ
預售屋換約解析：7/1新制下的權益與限制
究竟什麼是「預售屋換約」呢？簡單來說，在房屋興建期間，買方將其與建商簽訂的預售屋買賣契約轉讓給第三人的行為，就稱為預售屋換約。過去，預售屋換約在不動產市場上相當常見，成為許多投資客短期炒作、哄擡房價的工具。然而，為了抑制投機炒房，保障真正有自住需求的購房者，《平均地權條例》於2023年7月1日正式施行修正案，大幅限縮了預售屋換約的空間。
7/1新制對於預售屋換約的限制
《平均地權條例》修正案中，針對預售屋換約增訂了「預售屋換約轉售限制」。根據新法規定，原則上，預售屋的買受人在簽訂買賣契約後，不得將該契約轉售給第三人。這意味著，7/1新制上路後，預售屋買賣契約的轉讓行為受到了嚴格的限制，過去隨意換約轉手的現象將不復存在。
新制下的例外條款：何種情況下仍可換約？
雖然原則上禁止預售屋換約，但考量到實務上可能出現的各種特殊情況，新法也並非完全禁止換約。在符合特定條件下，預售屋買受人仍可申請換約：
- 讓與或轉售給特定親屬：預售屋買受人可以將預售屋買賣契約讓與或轉售給配偶、直系血親（如父母、子女）或二親等內的旁系血親（如兄弟姐妹）。
- 符合內政部公告的特殊情形，並經地方主管機關覈准：例如，非自願離職且超過6個月未就業、本人或其家庭成員罹患重大傷病需6個月以上全日照顧、因重大意外事故導致第三人死亡或重大傷害等。
提醒您：即使符合上述例外情況，想要進行預售屋換約，仍需要經過地方主管機關（如直轄市、縣市政府）的審覈批準。未經覈准的私下換約，將被視為違法行為，可能面臨罰鍰等處罰。
不溯及既往原則：值得注意的是，本次《平均地權條例》修正案的預售屋換約限制，採取「不溯及既往」原則。也就是說，在2023年7月1日新制施行前已簽訂預售屋買賣契約的買受人，即使在7/1之後，仍然可以將該契約轉售，不受新制限制。然而，若是在7/1之後才取得預售屋買賣契約，無論是從建商處購入，或是透過換約取得，除非符合上述例外情況，否則都不能再轉讓。
違規換約的法律責任
若違反《平均地權條例》的規定，進行非法換約，將可能面臨嚴厲的法律責任：
- 罰鍰：建商或買受人（原買家）若違反預售屋換約規定，將按戶（棟）處以新台幣50萬元至300萬元的罰鍰。
- 沒收利益：政府也可能追究其炒房行為，沒收非法獲利。
- 額外的稅負：未來若要轉售房屋，也可能因為取得成本較低，而需要繳納更高的房地合一稅。
因此，不論是買方還是賣方，在進行預售屋交易時，都應謹慎行事，切勿以身試法。在考慮換約前，務必確認自身情況是否符合相關規定，並備妥所有必要文件。如有任何疑問，建議尋求專業律師或地政士的協助，以確保自身權益。
預售屋換約全解析：7/1新制下買賣雙方權益與稅務影響
7/1新制《平均地權條例》修正案上路後，預售屋換約不再像以往那樣自由。這次修法對於買賣雙方的權益及稅務都產生了顯著的影響。以下將針對這些變革進行詳細解析：
買方權益變革
- 換約限制：新制下，預售屋原則上禁止轉售。這意味著，除非符合特定的例外條款，否則買方無法在交屋前將預售屋合約轉讓給他人 。
- 例外條款：在某些特殊情況下，例如：
- 配偶、直系血親或二親等內旁系血親之間的轉讓： 允許基於家庭成員間的資產配置 。
- 因不可抗力因素導致的轉讓： 例如：
- 重大疾病：買方或其家庭成員罹患重大疾病，無力負擔房貸。
- 重大意外事故： 買方或其家庭成員遭受重大意外事故，導致經濟狀況困難。
- 非自願失業： 買方非自願失業超過一定時間，無力負擔房貸。
- 其他經主管機關覈准的特殊情況。
- 換約的申請與覈准： 符合例外條款的買方，需要向地方政府提出申請，經審核通過後方可進行換約。 申請時需要提供相關的證明文件，例如：醫療診斷證明、事故證明、失業證明等。
賣方（建商）權益變革
- 解約權利： 若買方違反新制規定，私下進行轉售，建商有權解除預售屋買賣合約 。
- 違約金： 建商可依合約規定，向違規轉售的買方收取違約金。
- 銷售責任： 建商有義務告知買方關於新制的各項規定，並在銷售合約中明確載明相關條款。
稅務影響
- 房地合一稅： 預售屋換約視為財產交易，若有獲利，則需繳納房地合一稅 。 稅率會根據持有時間而有所不同。
- 契稅： 換約時，新的買方需要繳納契稅。 契稅的稅率為房屋評定現值的6%。
- 印花稅： 預售屋買賣合約需要繳納印花稅。
- 稅務申報： 買賣雙方都需要誠實申報相關的稅務資料，避免觸法。
注意事項
- 留意主管機關的最新解釋： 預售屋換約的相關規定可能會隨著主管機關的解釋而有所變動，建議隨時關注最新的政策動態。 例如，內政部地政司網站可能會有相關的 最新解釋令。
- 尋求專業諮詢： 在進行預售屋換約前，建議諮詢不動產法律及稅務方面的專業人士，以確保自身權益。
- 保留相關證明文件： 無論是申請換約，還是進行稅務申報，都需要妥善保管相關的證明文件，以備查驗。
總之，7/1新制上路後，預售屋換約的限制趨嚴，買賣雙方都需要更加謹慎。 瞭解相關的法律和稅務規定，才能在保障自身權益的前提下，做出明智的決策。
預售屋換約全攻略：7/1新制下的換約條件與例外
《平均地權條例》修正案於2023年7月1日上路後，預售屋換約受到嚴格限制，但並非完全禁止。新法旨在遏止炒房，保障自住需求。在特定情況下，預售屋仍可合法換約。以下將詳細說明7/1新制下的換約條件與例外，讓買賣雙方都能清楚瞭解自身權益。
7/1新制下預售屋換約的限制
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原則禁止轉售：新制規定，預售屋買賣契約的買受人，在簽訂契約後，不得隨意將契約轉售給第三人。這意味著，過去常見的「炒房」行為，將受到嚴格限制.
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不溯及既往：此限制不適用於新制上路前已簽訂的預售屋買賣契約。也就是說，在2023年7月1日前購買的預售屋，仍可於日後換約轉售.
7/1新制下預售屋換約的例外情況
雖然原則上禁止預售屋換約，但在某些特殊情況下，仍允許換約。這些情況可分為兩大類：
一、無須申請，可直接轉讓的情況
在以下情況下，買受人無須向政府申請，即可直接向建商辦理換約手續：
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配偶、直系血親或二親等內旁系血親間的轉讓：考量到家庭成員間的財產規劃和繼承需求，法律允許預售屋買方將合約轉讓給配偶、父母、子女、兄弟姐妹等親屬。重點是，必須是無償轉讓，不能有買賣價金的行為，否則仍視為違規.
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買受人死亡，繼承人依法繼承：若預售屋買方不幸過世，其繼承人可依法繼承該預售屋契約.
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法人合併或解散：若買方為法人，因公司合併或解散等原因，可由存續或新設立的法人承受或概括承受該預售屋契約.
二、須經政府覈准，方可轉讓的情況
在以下情況下，買受人必須向地方主管機關（例如：地政局、處）提出申請，經審核通過後，方可辦理換約：
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非自願離職且逾6個月未就業：買受人若因非自願離職，且超過6個月未找到新工作，並符合就業保險法的相關規定，可申請換約. 申請時需準備申請書、身分證明文件、預售屋買賣契約書影本、離職證明（需載明非自願離職原因及法規依據，且離職日期應在簽約日之後）、勞工保險、就業保險或職災保險等投保紀錄（證明簽約前受僱投保年資一年以上）、投保紀錄＋自行切結書（證明逾6個月未就業，且無勞保投保紀錄）.
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本人或家庭成員罹患重大傷病或意外：若買受人或其家庭成員（配偶及直系親屬）罹患重大傷病或因意外事故遭受傷害，經認定須6個月以上全日照顧者，可申請換約. 需要提供相關的事故證明（如警方處理證明、法院判決書等）及醫療診斷證明.
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房屋因災害毀損：若買受人於簽約繳款後，因災害毀損原設籍居住之房屋，致不堪居住使用，須另行租屋，且被毀損房屋為買受人或其家庭成員所有者，可申請換約.
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重大意外事故致第三人傷亡：買受人或其家庭成員因重大意外事故，致第三人死亡或遭受重大傷害，符合社會救助法之特定病症，經衛生福利部公告之醫療機構專科醫師診斷，認定有六個月以上全日照顧需要者. 需提供相關的事故證明（如警方處理證明、法院判決書等）及醫療診斷證明.
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買受人死亡，繼承人無意保留：若買受人於簽約繳款後死亡，其繼承人讓與或轉售該預售屋或新建成屋買賣契約，或經協議變價分配，或持憑法院確定判決或依法與確定判決同一效力之證明文件辦理變價分配者.
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共同買受人間的轉讓：若預售屋為多人共同購買，其中一人可將其持有的契約權利轉讓給其他共同買受人. 例如，男女朋友共同購買預售屋，分手後可將產權轉讓給其中一方.
注意事項：依此規定申請轉讓的，每人全國每2年僅能轉讓1戶，且在2年期限屆滿之前也不能撤銷許可.
非法換約的法律後果
若不符合上述法定或內政部公告的例外情況，進行私下換約將可能面臨以下法律後果：
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罰鍰：依《平均地權條例》規定，建商或買受人（原買家）若違反預售屋換約規定，將按戶（棟）處以新台幣50萬元至300萬元的罰鍰.
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沒收利益：除了罰鍰外，政府也可能追究其炒房行為，沒收非法獲利.
提醒：新法上路後要轉讓預售屋前，務必確認是否符合轉讓的規定，如果是需先申請轉讓的情形也必需在銷售前就跟政府申請、取得許可函後纔可以刊登廣告、銷售，售則可能被開罰50~300萬的罰鍰！
| 項目 | 說明 | 備註 |
|---|---|---|
| 7/1新制下預售屋換約的限制 |
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| 7/1新制下預售屋換約的例外情況 |
分為兩大類：
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詳細說明如下 |
| 無須申請，可直接轉讓的情況 |
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| 須經政府覈準，方可轉讓的情況 |
注意事項：依此規定申請轉讓的，每人全國每2年僅能轉讓1戶，且在2年期限屆滿之前也不能撤銷許可. |
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| 非法換約的法律後果 |
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| 提醒：新法上路後要轉讓預售屋前，務必確認是否符合轉讓的規定，如果是需先申請轉讓的情形也必需在銷售前就跟政府申請、取得許可函後纔可以刊登廣告、銷售，售則可能被開罰50~300萬的罰鍰！ | ||
預售屋換約入門：從定義到7/1新制下的權益
讓我們先從「預售屋換約」的基本概念開始說起。簡單來說，預售屋換約指的是在房屋尚未建造完成前，將您與建商簽訂的預售屋買賣契約轉讓給第三者。在過去，這種換約行為相當常見，但為了抑制炒房，政府在《平均地權條例》修正案中對此進行了限制。
7/1新制上路：預售屋換約的重大變革
2023年7月1日，《平均地權條例》修正案正式施行，對預售屋換約產生了重大影響。其中最關鍵的變革是，原則上禁止預售屋買賣契約的轉讓。 換句話說，除非符合特定的例外情況，否則在7/1之後購買的預售屋，是不能隨意轉售的. 這樣的限制，旨在減少市場上的投機行為，讓房屋回歸自住的本質。
新制下的例外條款：什麼情況下可以換約？
雖然原則上禁止預售屋換約，但考量到實際情況，新制也設有例外條款. 在以下情況下，您仍然可以合法進行預售屋換約：
- 配偶、直系血親或二親等內旁系血親間的轉讓： 也就是說，您可以將預售屋合約轉讓給您的配偶、父母、子女或兄弟姐妹. 但要注意的是，這種轉讓必須是無償的。
- 符合內政部公告的特殊情況，並經地方主管機關覈准：
內政部針對實務上可能發生的狀況，訂定了「得讓與或轉售情形公告」。
常見的特殊情況包括：- 非自願離職： 若您在簽約後非自願離職，且失業超過六個月，可申請換約。
- 重大傷病或意外： 若您或您的家庭成員（配偶及直系親屬）罹患重大傷病或因意外事故需要六個月以上的全日照顧，可申請換約。
- 房屋毀損： 若您或您的家庭成員原設籍居住的房屋因災害毀損不堪居住，需要另行租屋，可申請換約.
除了上述情況外，如果預售屋買方有其他特殊情況，例如：房屋因天災毀損、家庭發生重大變故等，可以向主管機關申請覈準換約.
提醒您，這些特殊情況的審核標準比較嚴格，需要提供充分的證據，證明換約的必要性。 建議您可以參考內政部官方網站的相關說明。
- 在2023年6月30日之前取得的預售屋： 由於新制不溯及既往，因此在7/1之前購買的預售屋，即使在7/1之後仍然可以轉讓。
預售屋換約的稅務考量
在預售屋換約的過程中，稅務也是一個重要的考量因素。
提醒您，預售屋換約的稅務規定較為複雜，建議您諮詢專業的稅務人士，以確保您的申報正確無誤. 財政部稅務入口網也提供線上稅務試算服務，便利民眾申報使用。
違反規定的後果
若不符合上述例外情況，而私自進行預售屋換約，將會面臨嚴厲的法律後果：
- 罰鍰： 根據《平均地權條例》，違規者可能會被處以新台幣50萬元至300萬元的罰鍰.
因此，在進行預售屋買賣之前，務必確認自己是否符合相關規定，以免觸法。
什麼是「預售屋換約」？7/1新制上路後，買賣雙方需注意的法律與稅務變革結論
總而言之，「什麼是「預售屋換約」？7/1新制上路後，買賣雙方需注意的法律與稅務變革」，已不再像過去那樣單純 。隨著《平均地權條例》修正案的實施，預售屋換約受到了更嚴格的限制，目的是為了抑制炒房、保障真正有居住需求的民眾 。
在新制下，預售屋買賣雙方都需要更加謹慎，務必充分了解相關的法律與稅務規定，才能在保障自身權益的前提下，做出明智的決策 。 尤其是在考慮換約時，更要確認自身情況是否符合相關規定，並準備好所有必要的文件 。如有任何疑問，建議尋求專業律師或地政士的協助 。
此外，如同評估借名登記的法律風險一樣，在進行預售屋交易時，也要仔細評估可能存在的風險，確保自身權益不受損 . 瞭解相關的法律知識，才能避免不必要的紛爭。
希望本文能幫助您更清楚地瞭解預售屋換約的相關規定，做出最適合自己的決定。
什麼是「預售屋換約」？7/1新制上路後，買賣雙方需注意的法律與稅務變革 常見問題快速FAQ
Q1：什麼是預售屋換約？7/1新制上路後，還能隨意換約嗎？
預售屋換約指的是在房屋興建期間，原買方將其購買預售屋的權利轉讓給第三方的行為。在7/1新制《平均地權條例》修正案上路後，預售屋換約受到嚴格限制，原則上禁止轉售。除非符合特定的例外條款，否則無法隨意換約。
Q2：7/1新制下，在哪些情況下預售屋可以合法換約？
雖然原則上禁止預售屋換約，但在以下情況下，仍可能合法換約：
- 讓與或轉售給特定親屬： 可以將預售屋買賣契約讓與或轉售給配偶、直系血親（如父母、子女）或二親等內的旁系血親（如兄弟姐妹）。
- 符合內政部公告的特殊情形，並經地方主管機關覈準： 例如，非自願離職且超過6個月未就業、本人或其家庭成員罹患重大傷病需6個月以上全日照顧、因重大意外事故導致第三人死亡或重大傷害等。
提醒您： 即使符合上述例外情況，想要進行預售屋換約，仍需要經過地方主管機關的審覈批準。
Q3：違反預售屋換約的規定會有什麼法律責任？
若違反《平均地權條例》的規定，進行非法換約，將可能面臨嚴厲的法律責任：
- 罰鍰： 建商或買受人（原買家）若違反預售屋換約規定，將按戶（棟）處以新台幣50萬元至300萬元的罰鍰。
- 沒收利益： 政府也可能追究其炒房行為，沒收非法獲利。
因此，不論是買方還是賣方，在進行預售屋交易時，都應謹慎行事，切勿以身試法。
