隨著營建成本持續攀升，以及部分建商面臨資金壓力，預售屋停工風險提升已成為不爭的事實，也讓許多準購屋族感到擔憂。面對這樣的市場現況，購屋族應如何評估建商，才能保障自身權益呢？
近年來，預售屋市場出現了一些警訊，購屋者在選擇預售屋時，除了考量地點和格局，更重要的是深入瞭解建商的背景和財務狀況。審慎評估建商的過往建案紀錄、履約保證機制是否完善、代銷公司的聲譽、以及是否有設立專款專用的信託帳戶，這些都是降低風險的重要步驟。
從實務經驗來看，我建議購屋者可以主動向房仲要求提供建商的信用資料和工程履約保證書，並仔細追蹤是否有任何與建商相關的消費爭議訴訟或過去停工的案例。此外，選擇施工期程透明、有完善專案監督制度的建案，也能有效提升購屋資金的安全性。如同參考如何利用實價登錄數據研判購屋風險 ，多方蒐集資料，謹慎評估，才能做出最明智的決定。
這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)
1. 財務健檢與信用調查： 實際行動！向房仲索取建商財務資料與工程履約保證書，並至「公開資訊觀測站」查詢建商財報，特別關注負債比率、流動比率等指標。同時，Google搜尋建商新聞，確認是否有負面消息或訴訟糾紛，建立初步風險評估。
2. 履約保證與專款專用： 務必確認建案採用何種履約保證機制（銀行履約保證、價金信託等），了解其保障範圍與限制。並確認購屋款是否進入專款專用的信託帳戶，避免建商挪用資金，確保資金安全。
3. 工程追蹤與專業諮詢： 定期前往工地現場勘查施工進度，並參與建商舉辦的工地開放日。若有疑慮，諮詢律師、會計師或不動產估價師等專業人士，協助分析建商財務狀況，並提供合約審閱建議，降低購屋風險。
- 建商財務體質檢視：降低預售屋停工風險
- 履約保證大解密：助你遠離預售屋停工風險
- 建商履歷解碼：預售屋停工風險提升，購屋族必看！
- 預售屋停工風險提升：合約審閱與自保策略
- 預售屋停工風險提升，購屋族應如何評估建商結論
- 預售屋停工風險提升，購屋族應如何評估建商 常見問題快速FAQ
建商財務體質檢視：降低預售屋停工風險
近年來，營建成本不斷攀升，加上市場環境變化快速，建商的財務壓力也隨之增加。預售屋停工風險也因此水漲船高。對於購屋族而言，在簽訂預售屋合約前，仔細檢視建商的財務體質，就成了降低購屋風險的重要一環。但要如何纔能有效評估建商的財務狀況呢？
一、從財報看端倪：基本財務指標分析
公開發行公司依法需定期公開財務報表，這些資訊是評估建商財務狀況的重要依據。雖然閱讀財報可能有些門檻，但幾個關鍵指標可以幫助您快速瞭解建商的財務狀況：
- 負債比率： 負債比率是衡量公司財務槓桿程度的重要指標。較高的負債比率代表公司借款較多，財務風險也相對較高。一般而言，負債比率不宜過高，建議參考同產業的平均水準。
- 流動比率與速動比率： 這兩個比率是用來衡量公司短期償債能力的指標。流動比率越高，代表公司越有能力償還短期債務。速動比率則更為保守，不包含變現性較差的存貨。一般而言，流動比率至少要大於 1，速動比率至少要大於 0.5 較為穩健。
- 營收與獲利能力： 檢視建商的營收是否穩定成長，以及獲利能力是否良好。可以觀察營收成長率、毛利率、營業利益率、以及淨利率等指標。若營收停滯不前，甚至出現衰退，或是獲利能力不佳，都可能代表公司經營出現問題。
- 現金流量： 觀察建商的現金流量狀況，包括營業活動現金流量、投資活動現金流量、以及融資活動現金流量。健康的現金流量結構應該是營業活動現金流量為正，投資活動現金流量為負，融資活動現金流量則視公司發展階段而定。
提醒您，財報數字僅是參考，還需要搭配其他資訊綜合判斷。您可以至公開資訊觀測站查詢上市櫃公司的財務報表。
二、非財報資訊蒐集：多方查證更安心
除了財務報表外，還有許多管道可以蒐集建商的相關資訊，幫助您更全面地評估其財務體質：
- 查詢建商的信用評等： 部分信用評等機構會對建商進行信用評等，您可以查詢相關報告，瞭解建商的信用風險。
- 觀察建商的推案狀況： 瞭解建商近期是否有積極推案，以及推案的銷售狀況。若建商推案量大，但銷售狀況不佳，可能代表資金壓力較大。
- 注意建商的付款條件： 若建商提供的付款條件過於寬鬆，例如低自備款、高貸款成數等，可能代表其資金需求較為迫切。
- 搜尋新聞報導與網路評價： 透過Google搜尋引擎，搜尋建商的新聞報導，瞭解其是否有負面新聞或訴訟糾紛。同時，也可以參考網路論壇或社群媒體上其他購屋者的評價。
三、實地考察與專業諮詢：雙重保障更周全
除了上述的資訊蒐集外，建議您親自到建案現場考察，觀察工地的施工狀況、建材品質、以及人員管理等。同時，也可以諮詢專業人士的意見，例如律師、會計師、或不動產估價師等，請他們協助您分析建商的財務狀況，並提供專業的建議。
重要提醒： 預售屋購屋涉及金額龐大，切勿輕信片面資訊，務必做好功課，多方查證，纔能有效降低購屋風險。
履約保證大解密：助你遠離預售屋停工風險
預售屋最大的風險之一，莫過於建商資金斷鏈導致的停工。為了保障購屋族的權益，政府推出了履約保證機制。但履約保證並非萬靈丹，不同的保證方式保障範圍也不同。身為精明的購屋者，瞭解各種履約保證的細節至關重要。以下將為您詳細解析常見的履約保證種類，以及選擇時應注意的要點：
常見履約保證種類：
- 價金返還保證：這是最陽春的履約保證。若建商未能如期完工，保證銀行或保險公司僅負責退還您已繳納的購屋款。
- 優點：至少能拿回已付的錢，降低損失。
- 缺點：通常保障範圍僅限於已繳納的價金，不包含利息或其他損失。此外，若房價上漲，您可能失去了購屋機會成本。
- 適用情況：對於小型建案或建商信譽較有疑慮的購屋者，至少能確保拿回已付款項。
- 價金信託：您的購屋款會存入信託專戶，由建經公司或銀行負責專款專用，確保用於建案工程款。
- 優點：資金專款專用，降低建商挪用資金的風險。若建商倒閉，信託機構會接手完成建案，或將剩餘款項返還購屋者。
- 缺點：信託機構不保證建案一定能完工，若工程出現問題，仍可能導致延遲或停工。
- 適用情況：是目前較為常見的履約保證方式，能有效降低資金被挪用的風險。
- 同業擔保：由其他建商提供擔保，若原建商無法完工，則由擔保建商負責接手完成建案。
- 優點：有機會讓建案順利完工，保障購屋者的居住權益。
- 缺點：擔保建商的意願和能力是關鍵。若擔保建商不願接手或財務狀況不佳，則可能無法順利完工。此外，僅限於同縣市的建商纔可。
- 適用情況：較少見，選擇時需仔細評估擔保建商的信譽和實力。
- 工程興建續建保險：透過保險公司，為建案的工程順利完工提供保障。當建商發生破產、倒閉等情況，導致工程停擺時，保險公司將會介入，尋找其他營造廠商繼續完成建案。
- 優點：相較於其他履約保證方式，續建保險更強調「續建」而非僅僅「返還價金」，更能保障購屋者擁有新家的權益。
- 缺點：保費較高，可能轉嫁至房價成本。
- 適用情況：對於重視建案完工保障的購屋者，可考慮選擇有提供續建保險的建案。
選擇履約保證注意事項：
- 確認履約保證的範圍： 仔細閱讀合約，確認履約保證的起訖時間、保障範圍、以及理賠條件。
- 注意保證機構的信譽： 選擇大型、信譽良好的銀行、建經公司或保險公司，確保其有足夠的財務能力和專業能力履行保證責任。
- 確認專款專用： 瞭解購屋款是否確實存入信託專戶，並定期查詢資金流向，確保專款用於建案工程。
- 保留相關文件： 妥善保管購屋合約、付款證明、履約保證書等重要文件，以備不時之需。
- 諮詢專業人士： 如有疑問，可諮詢律師或不動產專家，協助您評估風險，做出明智的選擇。
提醒您： 履約保證並非絕對保證建案一定完工，但能有效降低購屋風險。購屋前務必睜大眼睛，仔細評估建商的財務狀況、信譽、以及提供的履約保證，才能安心購屋，實現家的夢想。
建商履歷解碼：預售屋停工風險提升，購屋族必看！
面對預售屋停工風險的增加，深入瞭解建商履歷變得至關重要。這不僅僅是查看建商過去蓋了多少房子，更要像偵探一樣，挖掘其背後的經營狀況、潛在風險以及過往建案的實際表現。如同醫師診斷病情，購屋者需要透過多方查證，才能對建商的體質有更全面的認識。
如何像偵探一樣解讀建商履歷？
- 公司基本資料：
- 透過經濟部商業司全國商工行政服務入口網，查詢建商的公司登記資料。成立時間越長，通常代表經驗較豐富。資本額多寡反映其財務規模，過低的資本額可能代表財務狀況較為吃緊。
- 負責人背景調查：透過Google搜尋建商負責人的名字，瞭解其在業界的口碑及過往的成功或失敗案例。
- 公司變更紀錄：仔細檢視公司的變更紀錄，例如股權變動、負責人更換等，這些資訊可能暗示著公司內部的經營狀況或潛在風險。
- 過往建案實績：
- 查詢建案紀錄：上營建署建築工程履歷查詢系統查詢建案資料，輸入起造人(建商名字)來查詢建案資料。留意建商過去的建案類型、完工時間、以及是否有延遲交屋的紀錄。
- 考察建案品質：親自走訪建商過去的建案，觀察施工品質、建材用料、以及外觀維護狀況。
- 詢問住戶評價：向已購屋的住戶詢問居住心得、售後服務、以及是否有任何糾紛。
- 法律訴訟紀錄：
- 查詢訴訟紀錄：利用司法院法學資料檢索系統，查詢建商是否有重大訴訟紀錄，特別是工程糾紛或消費爭議。
- 分析訴訟內容：仔細閱讀判決書內容，瞭解訴訟的來龍去脈和判決結果，評估建商處理爭議的態度.
- 財務狀況：
- 其他重要資訊：
- 公平交易委員會紀錄：查詢建商是否有廣告不實、違反公平交易法等紀錄.
- 工安事件紀錄：查詢建商是否有工安事件頻傳的紀錄，反映其管理能力和對品質的重視程度。
- 是否為一案建商：避免選擇只蓋一個建案就結束營業的「一案建商」，降低風險。
實用工具：
- 建商信用評分表：自行建立或參考網路範本，將上述各項指標量化評分，幫助你更客觀地評估建商的風險。
- 工程進度追蹤表：定期追蹤建案工程進度，比對合約約定，及時發現問題。
透過以上步驟，你可以更全面地瞭解建商的履歷，並在預售屋停工風險日益增加的環境下，做出更明智的購屋決策。
| 評估面向 | 評估項目 | 說明 | 查詢管道 |
|---|---|---|---|
| 公司基本資料 | 成立時間 | 成立時間越長，通常代表經驗較豐富。 | 經濟部商業司全國商工行政服務入口網 |
| 資本額 | 資本額多寡反映其財務規模，過低的資本額可能代表財務狀況較為吃緊。 | 經濟部商業司全國商工行政服務入口網 | |
| 負責人背景調查 | 瞭解負責人在業界的口碑及過往的成功或失敗案例。 | Google搜尋建商負責人名字 | |
| 過往建案實績 | 建案紀錄 | 留意建商過去的建案類型、完工時間、以及是否有延遲交屋的紀錄。 | 營建署建築工程履歷查詢系統 (輸入起造人) |
| 建案品質 | 觀察施工品質、建材用料、以及外觀維護狀況。 | 親自走訪建商過去的建案 | |
| 住戶評價 | 詢問居住心得、售後服務、以及是否有任何糾紛。 | 向已購屋的住戶詢問 | |
| 法律訴訟紀錄 | 訴訟紀錄 | 查詢建商是否有重大訴訟紀錄，特別是工程糾紛或消費爭議。 | 司法院法學資料檢索系統 |
| 訴訟內容 | 瞭解訴訟的來龍去脈和判決結果，評估建商處理爭議的態度。 | 仔細閱讀判決書內容 | |
| 財務狀況 | 財務報表分析 | 關注其負債比率、現金流量、以及盈利狀況。（針對上市櫃建商） | 公開的財務報表 |
| 信用評級查詢 | 瞭解其財務穩定性。 | 參考 CTP的信用評級 | |
| 聯徵紀錄查詢 | 瞭解建商的信用資訊 | 金融聯合徵信中心 | |
| 其他重要資訊 | 公平交易委員會紀錄 | 查詢建商是否有廣告不實、違反公平交易法等紀錄。 | 查詢公平交易委員會相關資訊 |
| 工安事件紀錄 | 查詢建商是否有工安事件頻傳的紀錄，反映其管理能力和對品質的重視程度。 | 查詢相關新聞或政府公開資訊 | |
| 是否為一案建商 | 避免選擇只蓋一個建案就結束營業的「一案建商」，降低風險。 | 多方查證建商是否有其他建案 |
預售屋停工風險提升：合約審閱與自保策略
預售屋合約，是購屋者與建商之間權利義務的重要依據。在預售屋停工風險升高的背景下，更應仔細審閱合約條款，為自己建立多一層保障。許多購屋糾紛，往往源於合約條款的模糊不清或對消費者不利的條款。因此，簽約前務必字字斟酌，必要時尋求專業律師的協助。
合約審閱重點
- 建材設備規格：合約中應詳細載明建材的品牌、型號、等級等。避免使用「同等級」、「類似品」等模糊字眼，確保建商依約提供符合預期的建材品質。建議可將建材品牌型號列為附件，並於合約中註明。
- 付款方式與條件：確認付款方式、各期款項的比例與時間點是否合理。特別注意工程款的支付條件，是否與工程進度掛鉤。避免一次性支付大筆款項，降低風險。
- 交屋期限與延遲交屋條款：合約中應明訂確切的交屋期限，以及延遲交屋的違約金計算方式。確認違約金是否足以彌補因延遲交屋所造成的損失。另外，也要留意不可抗力因素的定義是否合理，避免建商以此為藉口規避責任。
- 違約條款：仔細審閱買方與賣方的違約條款，確認雙方權利義務是否對等。特別注意建商違約時的賠償責任，以及解約的條件與程序。一般來說，若因建商因素導致停工，買方有權解約並要求退還已繳款項及相關賠償。
- 爭議處理方式：合約中應明訂爭議發生時的處理方式，例如：調解、仲裁或訴訟。選擇對消費者較有利的爭議處理方式。若選擇仲裁，應確認仲裁機構的公正性與專業性。
預售屋停工自保策略
- 成立自救會：當建案出現停工跡象時，盡快與其他購屋者聯繫，成立自救會，共同商討應對策略，並聘請專業律師提供法律協助。團結力量大，更有利於與建商進行協商或採取法律行動。
- 發存證信函：針對建商違約行為，例如：延遲開工、延遲交屋、工程品質不符等，應發送存證信函，告知建商其違約情事，並要求限期改善。存證信函可作為日後訴訟的重要證據。
- 申請假扣押：若建商財務狀況不佳，擔心其脫產，可向法院聲請假扣押，查封建商的資產，以確保日後求償的權益。但需注意，申請假扣押需提供擔保金。
- 提起訴訟：若與建商協商不成，可提起訴訟，請求建商履行合約或賠償損失。可依據《消費者保護法》或《民法》等相關規定，維護自身權益。例如，消費者可以參考行政院消費者保護會的網站 (https://cpc.ey.gov.tw/) 獲取更多消費權益資訊。
- 尋求政府協助：可向地方政府的消費者服務中心或消保官申訴，請求協助調解。也可向內政部營建署反映，請求介入處理。政府的介入，有助於促成爭議的解決。
購屋是一項重大的人生決策，面對預售屋停工風險升高的現況，更應謹慎評估，做好風險管理。透過仔細審閱合約、積極蒐集資訊、以及必要時尋求專業協助，纔能有效保障自身權益，安心實現家的夢想。
預售屋停工風險提升，購屋族應如何評估建商結論
綜觀以上，面對預售屋停工風險提升的現況，購屋族更需要武裝自己，學習如何評估建商，才能在購屋的道路上走得更穩健。這不僅是一場財務上的投資，更是對未來生活品質的保障。掌握了建商財務體質的檢視方法、履約保證的選擇要點、建商履歷的解讀技巧、以及合約審閱的注意事項，你就能更有底氣地面對市場上的各種挑戰。
購屋安全不只是口號，而是需要實際行動來守護的。提醒各位準購屋族，切勿因一時的衝動而忽略了風險評估的重要性。 就像在如何利用實價登錄數據研判購屋風險 中所提到的，多方蒐集資料，謹慎評估，才能做出最明智的決定。購屋前停看聽，才能避免日後悔不當初。
希望這份「預售屋停工風險提升！購屋族必看：建商評估全攻略 & 2024年安心買房指南」能幫助您更全面地瞭解預售屋停工風險提升，購屋族應如何評估建商，找到值得信賴的建商，安心買到理想的家！
延伸閱讀：如何理解預售屋轉為成屋後的市場走勢？2025交屋潮下的購房攻略！
預售屋停工風險提升，購屋族應如何評估建商 常見問題快速FAQ
Q1：預售屋停工風險越來越高，我該如何評估建商的財務狀況，避免買到爛尾樓？
A1：評估建商財務狀況可以從多個面向著手：
財務報表分析： 查閱建商的財務報表（公開發行公司），重點關注負債比率（不宜過高）、流動比率和速動比率（至少大於1和0.5）、營收成長率和獲利能力。健康的現金流量結構也很重要。 可至公開資訊觀測站查詢上市櫃公司的財務報表。
非財報資訊蒐集： 查詢建商的信用評等、觀察推案狀況（銷售是否順利）、留意付款條件（是否過於寬鬆）、搜尋新聞報導和網路評價（是否有負面新聞或訴訟）。
實地考察與專業諮詢： 親自到建案現場考察，觀察施工狀況和建材品質。諮詢律師、會計師或不動產估價師等專業人士，請他們協助分析建商的財務狀況。
Q2：履約保證有很多種，哪一種對我最有保障？選擇時應該注意什麼？
A2：常見的履約保證種類包括價金返還保證、價金信託、同業擔保和工程興建續建保險。其中，工程興建續建保險保障程度最高，更能確保建案完工。但無論哪種保證，選擇時都應注意：
確認履約保證的範圍： 仔細閱讀合約，確認起訖時間、保障範圍和理賠條件。
注意保證機構的信譽： 選擇大型、信譽良
Q3：簽訂預售屋合約時，有哪些條款是我一定要仔細審閱的？萬一真的遇到停工，我該如何自保？
A3：簽訂預售屋合約時，務必仔細審閱以下條款：
建材設備規格： 詳細載明建材的品牌、型號、等級，避免模糊字眼。
付款方式與條件： 確認付款方式、各期款項的比例與時間點是否合理。工程款支付條件應與工程進度掛鉤。
交屋期限與延遲交屋條款： 明訂確切的交屋期限，以及延遲交屋的違約金計算方式。
違約條款： 確認買方和賣方的違約條款是否對等，特別注意建商違約時的賠償責任。
爭議處理方式： 明訂爭議發生時的處理方式，例如調解、仲裁或訴訟。
萬一遇到停工，可採取以下自保策略：
成立自救會： 與其他購屋者聯繫，共同商討應對策略。
發存證信函： 告知建商違約情事，並要求限期改善。
申請假扣押： 若擔心建商脫產，可向法院聲請假扣押。
提起訴訟： 請求建商履行合約或賠償損失，可依據《消費者保護法》或《民法》等相關規定。
尋求政府協助： 向地方政府的消費者服務中心或消保官申訴，請求協助調解。
行政院消費者保護會網站 (https://cpc.ey.gov.tw/) 獲取更多消費權益資訊。
