隨著房地合一稅制2.0於2021年7月上路，房屋土地交易的稅務申報進入了新的階段。相較於過去房地分開計稅的舊制，新制將房地產視為一個整體課稅，目的在於更清楚地掌握稅基，減少早期稅務漏洞。簡單來說，過去土地增值稅與房屋所得稅分開計算，容易產生規避空間；現在房地合一，稅務機關更容易掌握實際交易利潤，課稅自然更精準。
新制下，持有時間長短直接影響稅率高低。持有時間越短，稅率越高，這也影響到預售屋轉售以及法人短期買賣房產的稅負。買賣房產時，簽約日是認定交易時間的重要依據，這點與舊制有所不同，需要特別留意。建議各位在進行房地產交易前，務必瞭解合併與分割土地之交易與稅務風險，以確保權益。
面對房地合一稅與舊制差異帶來的影響，建議您務必釐清持有期間的認定方式，像是繼承或贈與取得的房產，持有時間的計算就有所不同。同時，務必保留所有購置成本的相關證明文件，包含買賣契約、仲介費收據、裝修費用發票等等，這些都能有效降低應稅所得。在稅務申報上，若有疑慮，尋求專業會計師或代書的協助絕對是明智之舉，他們能根據您的具體情況提供最適切的建議。
這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)
- 交易前確認適用稅制與持有期間： 簽約日是判斷適用房地合一稅新制（2016年後取得）或舊制的重要依據。務必確認房產取得時間，並精算持有期間，因為持有期間長短直接影響稅率。例如，若適用房地合一稅，持有2年內稅率高達45%，持有超過10年則降至15%。明確持有期間能幫助您預估稅負，並提早規劃。
- 完整保存購置成本證明文件： 無論新舊制，購置成本都是降低應稅所得的關鍵。妥善保存房屋買賣契約、仲介費收據、裝修費用發票等文件。新制房地合一稅以實際成交價為稅基，完整的成本證明能有效減少獲利，降低稅負。尤其裝修費用的發票更要仔細留存，即使是多年後的交易，也能派上用場。
- 考慮資產傳承規劃並諮詢專業人士： 若涉及贈與或繼承房產，稅務影響更為複雜。新舊制在贈與稅、遺產稅的計算上有所不同，且會影響未來出售時的房地合一稅起算點。建議及早諮詢專業會計師或代書，評估不同傳承方式的稅務影響，例如利用信託或其他方式進行規劃，並隨時關注稅務法規的最新變動，確保資產傳承的稅務效益最大化。
- 房地合一稅與舊制差異：稅率、申報與稅基全解析
- 持有期間大解密：房地合一稅與舊制差異下的關鍵
- 購置成本與證明：房地合一稅與舊制差異下的重點
- 贈與、繼承大不同：房地合一稅與舊制差異分析
- 房地合一稅與舊制差異結論
- 房地合一稅與舊制差異 常見問題快速FAQ
房地合一稅與舊制差異：稅率、申報與稅基全解析
想要了解房地合一稅與舊制在稅率、申報方式以及稅基計算上的差異嗎？這絕對是你在買賣房屋前必須搞懂的重點！過去的房屋交易所得稅制，也就是我們常說的舊制，在計算方式、稅率以及申報規定上，都與現在的房地合一稅有著顯著的不同。搞清楚這些差異，才能讓你精打細算，避免不必要的稅務支出。
房地合一稅 vs. 舊制：稅率大不同
舊制的房屋交易所得稅，是將房屋的交易所得併入個人綜合所得稅申報，稅率依照個人所得級距而定，從5%到40%不等。但要注意的是，舊制通常是以房屋評定現值作為計算基礎，而非實際的交易價格，因此可能與實際獲利產生落差。
相對地，房地合一稅則是針對房屋及土地交易所得分開課稅。自2016年1月1日起，台灣開始實施房地合一稅1.0 。之後為了抑制炒房，在2021年7月1日上路的房地合一稅2.0 ，主要針對短期交易課以重稅。持有時間越短，稅率越高：
- 持有期間在2年以內：稅率為45%
- 持有期間超過2年，未滿5年：稅率為35%
- 持有期間超過5年，未滿10年：稅率為20%
- 持有期間超過10年：稅率為15%
但如果出售的是自住房屋，且符合一定條件（例如：設有戶籍、實際居住等），則可以享有400萬元的免稅額，超過部分則按10%的優惠稅率課徵。這對於長期持有自住房屋的民眾來說，是一項相當不錯的優惠。
申報方式：舊制併入綜所稅，房地合一稅單獨申報
在申報方式上，舊制的房屋交易所得是併入個人綜合所得稅一併申報。也就是說，在每年的5月，你需要將房屋交易所得連同其他所得（例如：薪資、利息等）一起申報。
而房地合一稅則需要單獨申報。需要在房屋、土地完成所有權移轉登記之次日起30日內完成申報。務必留意申報期限，以免受罰。您可以透過財政部稅務入口網站進行線上申報，或者前往國稅局辦理。
稅基計算：實際成交價 vs. 房屋評定現值
舊制的稅基計算，通常是以房屋評定現值作為基礎，再乘以一個規定的比例（各縣市比例不一）計算出房屋交易所得。這種方式往往與實際的交易價格有所出入，可能造成稅負上的不公平。
房地合一稅的稅基，則是採用實際成交價減去原始取得成本，再扣除相關的費用（例如：仲介費、裝修費等）後，計算出實際的房屋交易所得。這種方式更能反映真實的獲利情況，也較為公平合理。但要特別注意的是，相關費用的證明文件一定要妥善保存，才能在申報時如實扣除。
總而言之，房地合一稅與舊制在稅率、申報方式以及稅基計算上都有著顯著的差異。在進行房屋交易前，務必充分了解這些差異，才能做出最有利的稅務規劃。建議您諮詢專業的稅務會計師或代書，以確保您的權益。
使用的參考資料：
財政部稅務入口網站：
房地合一稅2.0：(請自行搜尋相關新聞與官方資訊連結，此處不提供虛構連結)
我希望這個段落對讀者有實質的幫助！
持有期間大解密：房地合一稅與舊制差異下的關鍵
在房地合一稅制中，持有期間長短直接影響稅率高低，因此正確計算持有期間至關重要。與舊制相比，房地合一稅對於持有期間的認定有更明確的規範。以下將詳細解析房地合一稅下持有期間的計算方式與相關規定：
持有期間的起算時點
原則： 一般情況下，房地合一稅的持有期間，從取得房地產的所有權移轉登記日起算至出售房地產的所有權移轉登記日止。簡單來說，就是從你正式成為房屋主人的那天開始算，到你不再是房屋主人的那天為止。舉例來說，假設您在2020年5月1日完成房屋過戶登記，並於2025年5月1日出售，則持有期間為5年。
特殊情況： 雖然多數情況以所有權移轉登記日為準，但以下幾種特殊情況的起算日認定方式有所不同：
- 繼承取得： 繼承取得的房地，持有期間可以合併計算被繼承人（即過世的親人）的持有期間。例如，爺爺在2000年買入一間房，2020年過世後由爸爸繼承，爸爸在2025年將房產出售，則持有期間可從2000年起算。
- 受贈取得： 受贈與取得的房地，持有期間可以合併計算贈與人的持有期間。
- 配偶贈與： 夫妻之間贈與房地產，持有期間可以合併計算，從最初配偶原始取得該房地之日算起。
- 都市更新或危老重建： 參與都市更新或危老重建後取得的房地，若符合特定條件（例如：多分配的房地是為了湊足完整一戶、多分配的土地面積未超過原有土地面積等），持有期間可追溯至都更前的取得日。
- 預售屋： 預售屋的持有期間，從簽訂預售屋買賣契約之日起算。
- 無法辦理建物所有權登記之房屋： 無法辦理建物所有權登記（建物總登記）之房屋，持有期間從訂定買賣契約之日起算。
- 強制執行： 因強制執行而取得的房地，持有期間從拍定人領得權利移轉證書之日起算。
- 徵收： 因徵收而取得者，為補償費發給完竣之日。
持有期間與稅率的關係
房地合一稅的稅率隨著持有期間的長短而有所不同：
- 持有1年以內：稅率為45%.
- 持有超過1年未滿2年：稅率為35%.
- 持有超過2年未滿5年：稅率為20%.
- 持有超過5年：稅率為15%.
提醒： 財政部針對連續繼承或受遺贈的情況放寬了持有期間的計算規定。若房地產經過多次繼承或受遺贈，現在可以將各次繼承人或受遺贈人的持有期間合併計算，這有助於適用較低的稅率。
重點提示：
- 取得日與交易日的認定： 務必確認房地產的取得日與交易日，這會直接影響持有期間的計算。
- 證明文件： 妥善保存相關證明文件，例如：買賣契約書、所有權狀、繼承相關文件等，以便正確計算持有期間並申報.
- 特殊情況諮詢專業人士： 若您的房地產交易情況較為特殊（例如：繼承、贈與、都更等），建議諮詢專業的會計師或地政士，以確保稅務申報正確。
瞭解房地合一稅的持有期間規定，才能更精確地掌握稅務成本，做出最有利的房地產決策。請隨時關注最新的稅法變動，並諮詢專業人士的意見，以保障自身權益。
購置成本與證明：房地合一稅與舊制差異下的重點
在房地產交易中，購置成本的認定與證明對於稅負的計算至關重要。無論是適用房地合一稅或舊制，正確列報購置成本都有助於降低應稅所得，進而減少稅負支出。然而，新舊制在購置成本的認定範圍和舉證要求上存在一些差異，需要特別留意。
房地合一稅下購置成本的認定
房地合一稅制下，可列入購置成本的項目相對廣泛，主要包括以下幾類：
- 房屋及土地的取得價金： 也就是當初購買房屋和土地時所支付的價款，這部分通常是購置成本中佔比最大的項目。
- 契稅、印花稅、代書費、仲介費等相關費用： 這些是購置過程中產生的必要費用，都可列入購置成本。
- 裝修費用： 為了提升房屋價值而進行的裝修，其費用也可列入購置成本，但必須保存好相關的發票或收據。值得注意的是，並非所有的裝修費用都能列入，例如，如果只是單純的清潔或維護，則不能計入。
- 購入房屋後，於所有權移轉登記完成前支付之必要費用： 例如：房屋貸款利息、管理費、修繕費、地價稅等，這些費用也屬於可認定的成本。
- 其他：例如，法院拍賣取得的房地產，可以將拍定的價格，以及其他相關的必要費用，例如強制執行費、律師費等列為成本。
重點提示：
- 務必保存所有與購置成本相關的證明文件，例如：房屋買賣契約書、付款證明、發票、收據等。
- 裝修費用必須是能明確證明是為了提升房屋價值而進行的，且有合法的憑證。
- 若無法提供原始憑證，可尋找替代方案，例如：請裝修公司開立估價單或證明。
舊制下購置成本的認定
在舊制下，購置成本的認定相對嚴格，主要以房屋及土地的取得價金為主。其他費用如契稅、印花稅等，若未明確載明於買賣契約中，則可能難以列入購置成本。此外，舊制對於裝修費用的認定也較為保守。
新舊制下證明文件的準備
無論適用新制或舊制，充分的證明文件都是成功列報購置成本的關鍵。
- 房屋買賣契約書： 這是最基本的證明文件，務必妥善保存。
- 付款證明： 例如：銀行匯款單、支票影本等，能證明實際支付購屋款項的文件。
- 契稅、印花稅繳納證明： 證明已繳納相關稅費。
- 代書費、仲介費收據： 收據上應載明服務項目及金額。
- 裝修費用發票或收據： 發票或收據上應載明裝修項目、材料及金額。
- 其他相關證明文件： 例如，貸款利息證明、管理費繳納證明等。
實務案例分享
舉例來說，王先生在2015年以1000萬元的價格購入一間房屋，當時支付了契稅10萬元、代書費2萬元、仲介費20萬元。持有期間，王先生又花了50萬元進行裝修，並保留了所有發票。2025年，王先生以1500萬元的價格出售該房屋。
若適用房地合一稅，王先生的購置成本可列報為1000萬 + 10萬 + 2萬 + 20萬 + 50萬 = 1082萬元。但若適用舊制，且買賣契約書上僅載明房屋及土地的取得價金為1000萬元，則王先生可能只能列報1000萬元的購置成本。
總結
購置成本的認定與證明是房地產稅務規劃中不可或缺的一環。建議在購屋時，就有意識地收集並保存相關證明文件。如有任何疑問，建議諮詢專業的稅務會計師，以確保自身權益。
可以參考財政部稅務入口網，瞭解更多關於房地合一稅的資訊。
| 項目 | 房地合一稅 | 舊制 | 證明文件 | 重點 |
|---|---|---|---|---|
| 房屋及土地的取得價金 | 可列入 | 可列入，為主要依據 | 房屋買賣契約書、付款證明 | 契約書務必妥善保存 |
| 契稅、印花稅、代書費、仲介費 | 可列入 | 可能難以列入，除非契約明確載明 | 契稅、印花稅繳納證明、代書費/仲介費收據 | 收據應載明服務項目及金額 |
| 裝修費用 | 可列入，需提升房屋價值 | 認定較為保守 | 裝修費用發票或收據、估價單、證明 | 保存所有發票收據，明確證明提升價值 |
| 購入房屋後，所有權移轉登記完成前之必要費用（貸款利息、管理費、修繕費、地價稅等） | 可列入 | 不適用 | 貸款利息證明、管理費繳納證明等 | 保存繳納證明 |
| 法院拍賣取得 | 可列入拍定價格及強制執行費、律師費等必要費用 | 不適用 | 拍定證明、費用收據 | 保存所有收據 |
| 證明文件保存 | 務必保存所有相關證明文件 | 務必保存所有相關證明文件 | 房屋買賣契約書、付款證明、發票、收據等 | 如有疑問，諮詢專業的稅務會計師 |
贈與、繼承大不同：房地合一稅與舊制差異分析
在房地產的傳承規劃中，贈與和繼承是兩種常見的方式，但它們在稅務上的處理卻有顯著的差異。瞭解這些差異，可以幫助您更有效地規劃資產傳承，並降低不必要的稅務負擔。
贈與稅 vs. 遺產稅：稅率與免稅額的差異
首先，贈與稅和遺產稅的課徵時機不同。贈與稅是在生前將財產無償移轉給他人時課徵，而遺產稅則是在過世後，針對所遺留的財產進行課徵。
在稅率方面，雖然兩者都採用累進稅率，但級距可能有所不同。以2025年為例，贈與稅和遺產稅的課稅級距皆已調整。
- 遺產稅：
- 遺產淨額在5,621萬元以下者，課徵10%。
- 超過5,621萬元至1億1,242萬元者，課徵562萬1,000元，加上超過5,621萬元部分的15%。
- 超過1億1,242萬元者，課徵1,405萬2,500元，加上超過1億1,242萬元部分的20%。
- 贈與稅：
- 贈與淨額在2,811萬元以下者，課徵10%。
- 超過2,811萬元至5,621萬元者，課徵15%。
- 超過5,621萬元以上者，課徵20%。
此外，兩者在免稅額上也有差異。2025年，贈與稅的免稅額為每人每年244萬元，而遺產稅則有1,333萬元的免稅額。
房地合一稅：贈與與繼承取得成本大不同
在房地合一稅方面，贈與和繼承在取得成本的認定上存在顯著差異，這會直接影響未來出售時的應納稅額。
- 贈與：受贈人未來出售房地時，取得成本以贈與時的房屋評定現值及土地公告現值為準。由於這些價值通常遠低於市價，因此出售時的獲利空間較大，可能導致房地合一稅增加。
- 繼承：繼承人未來出售房地時，取得成本同樣以繼承時的房屋評定現值及土地公告現值為準。與贈與相同，此方式可能導致較高的房地合一稅。
值得注意的是，若房地是105年以前取得，繼承後出售可適用舊制，僅房屋部分課徵財產交易所得稅，土地免稅。此外，配偶間的贈與，在計算持有期間時，可以回溯至原始取得日。
節稅規劃：善用免稅額與相關費用扣除
面對贈與和繼承可能產生的稅務負擔，可以透過一些合法的節稅方式來降低影響。
- 分年贈與： 善用每年244萬元的贈與免稅額，將房地產分年贈與給子女，降低單年度的贈與稅負擔。
- 善用自用住宅優惠： 若符合自用住宅的相關規定，例如設籍滿6年且無出租或營業使用，出售時可享有400萬元的免稅額，以及10%的優惠稅率。
- 列舉相關費用： 在計算房地合一稅時，可以列舉因取得、改良及移轉房地而支付的相關費用，例如仲介費、裝修費等，以降低應稅所得。
- 重購退稅： 若出售房地後兩年內重購自用住宅，可以申請重購退稅，將已繳納的房地合一稅退還。
- 繼承前將戶籍遷入： 子女在繼承父母的房產前，可先將戶籍遷入，與父母設籍時間合併計算，有機會適用自用住宅優惠稅率。
提醒您，稅務法規複雜且多變，建議在進行房地產傳承規劃時，諮詢專業的稅務會計師或代書，以確保您的規劃符合最新的法規要求，並達到最佳的節稅效果。
房地合一稅與舊制差異結論
綜觀全文，房地合一稅與舊制差異不僅體現在稅率、申報方式、稅基計算，更深入影響持有期間的認定、購置成本的列舉，以及贈與、繼承等資產傳承規劃。面對複雜的稅務規定，唯有充分了解這些差異，才能在房地產交易中做出明智的決策。
房地合一稅2.0 的實施，對短期交易課以重稅，提醒各位在買賣房屋前，務必釐清相關規定。如同前文所述，簽約日是認定交易時間的重要依據，務必留意。此外，若您正考慮分割土地，也別忘了事先瞭解合併與分割土地之交易與稅務風險，以確保自身權益。
從持有期間的精算，到購置成本的細心舉證，每一個環節都可能影響您的稅負。特別是在資產傳承方面，贈與或繼承的選擇，更需審慎評估。因此，建議您在進行房地產交易或規劃時，尋求專業的稅務會計師或代書協助，量身打造最適合您的稅務規劃方案。此外，房屋的各項保固條款，也應詳加閱讀，例如建商保固範圍有哪些，才能保障自身權益。
房地產稅務規劃是一門專業且複雜的學問。透過本文的解析，希望能幫助您對房地合一稅與舊制差異有更清晰的認識。請隨時關注最新的稅務法規變動，並諮詢專業人士的意見，為您的房地產交易做出最佳的安排。
房地合一稅與舊制差異 常見問題快速FAQ
Q1: 房地合一稅和舊制最大的差別在哪裡？我該如何判斷適用哪一種？
房地合一稅和舊制最大的差別在於課稅的範圍、稅率和申報方式。舊制是將房屋交易所得併入個人綜合所得稅申報，稅率依照個人所得級距而定，且稅基通常以房屋評定現值計算。房地合一稅則是將房屋和土地交易所得合併計算，並根據持有時間長短適用不同的稅率，且稅基是採用實際成交價減去成本和費用。您可以查看您的房地產取得時間。如果是在2016年1月1日以後取得，就適用房地合一稅。如果是在此之前取得，則適用舊制。
Q2: 我是繼承或受贈取得的房地產，持有期間該如何計算？會影響我的稅率嗎？
是的，持有期間會直接影響房地合一稅的稅率！如果您是繼承或受贈取得的房地產，持有期間可以合併計算被繼承人或贈與人的持有期間。這表示您可以將房地產自原始取得之日起算至出售之日止的期間，以此來判斷應適用的稅率。但務必保留相關證明文件，例如繼承相關文件或贈與契約書，以利申報。財政部也放寬了連續繼承或受遺贈的情況，可以將各次繼承人或受遺贈人的持有期間合併計算，這有助於適用較低的稅率。
Q3: 購置房地產時有哪些費用可以列入成本，降低我的應稅所得？裝修費用也可以嗎？
在計算房地合一稅時，可以列入購置成本的項目包含：房屋及土地的取得價金、契稅、印花稅、代書費、仲介費等相關費用。此外，裝修費用如果能夠明確證明是為了提升房屋價值而進行的，且有合法的發票或收據，也可以列入購置成本。建議您妥善保存所有與購置成本相關的證明文件，包括房屋買賣契約書、付款證明、發票、收據等，以便在申報時如實扣除，降低您的應稅所得。
