實價登錄制度立意良善，旨在提供透明的房市資訊，但實務上，不實實價登錄會有哪些風險？您務必小心！常見手法包含高報或低報成交價，甚至利用人頭炒房，這些都可能讓您誤判行情，付出不合理的價格。高價購屋不僅讓您多花冤枉錢，更可能影響銀行貸款額度，甚至面臨鑑價不足的窘境。此外，若賣方刻意隱瞞車位、裝潢等交易條件，也將使您難以掌握真實行情。
身為地政士，我經常遇到客戶因輕信不實資訊而權益受損的案例。別以為只有買貴是風險，低報成交價也可能影響未來的財產稅申報，甚至吃上罰單。內政部對於不實登錄行為有明確的裁罰標準，嚴重者還會被列為不動產交易異常戶，影響未來的買賣和信貸。因此，在您準備進入房地產市場前，務必仔細查閱鄰近數筆完整的實價登錄案例，並參考地政士的專業評估，判斷房屋的合理價值。千萬別輕信代銷或房仲的一面之詞，保障自身權益纔是最重要的。提醒您，在進行房屋買賣時，別忘了考量 房屋買賣有哪些稅務成本，將其納入您的購房預算中。
這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)
- 仔細查閱比對：查閱內政部實價登錄網站，但別只看單筆，務必參考鄰近數筆完整登錄案例，並特別留意備註欄是否有特殊交易註記。多方比對不同管道（例如：不同房仲平台）的實價登錄資訊，降低被單一不實資訊誤導的風險。
- 諮詢專業人士：不要完全依賴房仲或代銷的說法，搭配地政士或不動產估價師的專業評估，了解房屋的合理價值。他們能協助判斷價格是否合理，以及房屋是否存在潛在問題，避免高價買房或貸款不足。
- 謹慎審閱合約：在簽訂買賣契約前，仔細審閱合約內容，確認交易條件是否明確。如有疑問，務必提出並要求修改。同時，了解延遲申報或資訊不實的罰鍰規定，確保準時申報並核對資訊，避免不必要的損失。
- 實價登錄陷阱：買房前必知的不實實價登錄會有哪些風險？
- 高估房價陷阱：不實實價登錄會有哪些風險？
- 低報成交價風險：不實實價登錄會有哪些風險？
- 人頭買家與虛假交易：揭露不實實價登錄會有哪些風險？
- 不實實價登錄會有哪些風險結論
- 不實實價登錄會有哪些風險 常見問題快速FAQ
實價登錄陷阱：買房前必知的不實實價登錄會有哪些風險？
身為精明的購房者，您必須瞭解實價登錄並非萬無一失，其中潛藏著一些不實登錄的風險。瞭解這些風險，才能在購房過程中更加謹慎，避免掉入陷阱。以下列出幾項您需要特別注意的不實實價登錄風險：
1. 誤導市場行情，做出錯誤判斷
不實實價登錄最直接的風險就是誤導您對市場行情的判斷。例如，高報成交價會讓您以為該區域房價普遍偏高，進而以過高的價格購入房屋。相反地，低報成交價可能讓您低估房屋價值，錯失議價空間，甚至影響賣方對於市場價格的期待，擾亂市場秩序。
- 解決方案：查閱鄰近數筆完整登錄案例，並搭配地政士的專業評估，瞭解房屋的合理價值。同時，參考不同房仲業者或房屋交易平台提供的實價登錄資訊。
2. 影響貸款額度與條件，增加財務負擔
銀行在審核房屋貸款時，會參考實價登錄資訊來評估房屋價值。若實價登錄存在高報情況，可能導致銀行高估房屋價值，使您獲得較高的貸款額度。但您需要意識到，這也意味著您將背負更高的還款壓力。更嚴重的是，如果未來房價下跌，您可能面臨貸款額度高於房屋實際價值的窘境。反之，若實價登錄資訊偏低，銀行可能低估房屋價值，導致您的貸款成數不足，需要準備更多的自備款。
- 解決方案：在購房前，多方比較不同銀行的貸款方案，並請銀行提供鑑價報告。同時，審慎評估自身的還款能力，避免過度依賴貸款，造成沉重的財務負擔。
3. 影響財產交易所得稅申報，可能遭罰鍰
實價登錄資訊也會影響財產交易所得稅的申報。若您在出售房屋時，申報的財產交易所得與實價登錄資訊不符，可能會引起稅務機關的注意，甚至遭到查稅。若經查覈發現您有低報所得的情況，除了需要補繳稅款外，還可能被處以罰鍰。
- 解決方案：在申報財產交易所得稅時，務必如實申報，並保留相關的交易文件，以備查覈。如有疑問，可諮詢專業的稅務人士，確保申報的正確性。
4. 延遲申報或資訊不實，面臨罰鍰
根據《平均地權條例》規定，買賣雙方有義務在完成不動產買賣登記後30日內，如實申報實價登錄資訊。若您延遲申報，或申報的資訊與實際情況不符（例如：房屋格局、車位資訊等），可能會被處以罰鍰。情節嚴重者，甚至可能面臨刑責。
- 解決方案：準時申報，並仔細核對申報的資訊是否正確。若對申報流程不熟悉，可委託專業的地政士代為處理，避免因疏忽而受罰。
5. 特殊交易未揭露，造成價格誤判
實價登錄資料庫會篩選去除顯著異於市場正常交易價格及特殊交易之資訊。然而，部分特殊交易（例如：親友間交易、急買急賣、瑕疵物件等）若未在實價登錄資訊中明確揭露，可能造成您對市場價格的誤判。
- 解決方案：仔細查閱實價登錄資訊中的備註欄，留意是否有特殊交易的註記。同時，多方蒐集市場資訊，例如：向房仲業者詢問、參考相關新聞報導等，以更全面地瞭解市場行情。
瞭解以上不實實價登錄的風險後，您就能在購房過程中更加謹慎，避免掉入陷阱。記住，多一份瞭解，就少一份風險！
高估房價陷阱：不實實價登錄會有哪些風險？
不肖業者或投機客利用高估房價的手法，可能使您在不知不覺中掉入房地產交易的陷阱。以下列出高估房價可能產生的具體風險，提醒您在購屋時務必多加留意：
1. 支付高於市價的購屋款
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風險：不實的實價登錄資訊會誤導您對市場行情的判斷，使您以高於實際價值的價格購買房屋。由於您參考了被虛灌的價格，議價空間可能因此受限，最終多花冤枉錢。
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防範：
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查閱多筆實價登錄資訊：不要只看單一案例，應查閱鄰近區域、相似屋齡、格局的多筆實價登錄資訊，交叉比對。
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參考不同管道的估價資訊：除了實價登錄外，也參考房仲業者、銀行、估價師等提供的資訊，綜合評估。
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委託專業人士評估：考慮委託地政士或不動產估價師進行鑑價，取得更客觀的價格評估。
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2. 貸款額度不如預期
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風險：即使您參考高估的實價登錄資訊購屋，銀行在審核貸款時，仍會依據自身的估價機制評估房屋價值。若銀行估價低於您的購屋款，您能貸到的金額將會減少，自備款壓力增加。
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3. 增加稅賦負擔
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風險：雖然實價登錄制度並非直接用來課稅，但高估的房價可能間接影響您的稅賦負擔。部分縣市會參考實價登錄資訊調整房屋評定現值，進而影響房屋稅、地價稅等持有稅。此外，若未來出售房屋，可能會因財產交易所得增加而產生較高的房地合一稅.
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4. 影響房屋的轉手性
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風險：若房屋的購入價格明顯高於市場行情，未來在轉售時，可能會面臨乏人問津的窘境。潛在買家可能會參考實價登錄資訊，發現您的開價過高，而降低購買意願.
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防範：
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隨時關注房市動態：掌握最新的市場資訊，適時調整房屋的售價，以符合市場行情.
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提供房屋的優勢與價值：在銷售房屋時，強調其獨特的優勢與價值，例如：良
提醒您，實價登錄僅為參考資訊之一，切勿過度 reliance。在房地產交易中，保持理性、多方查證，纔能有效降低風險，買到安心又划算的房屋.
低報成交價風險：不實實價登錄會有哪些風險？
除了高報房價外，另一個常見的不實登錄手法就是低報成交價。這種情況通常是賣方為了減少稅負而與買方私下協議，在實價登錄時填寫低於實際成交的金額。雖然短期內看似能省下一筆錢，但長遠來看，對買賣雙方都潛藏著諸多風險，尤其對買方而言，更是後患無窮。
對買方的潛在風險
- 未來轉售時稅負增加：
- 影響銀行貸款額度：
- 可能面臨稅務機關的調查：
- 影響房屋的實際價值認定：
- 可能涉及刑法責任：
這是低報成交價最直接的後果。由於當初登錄的價格較低，未來買方若想出售房產，獲利空間將被大幅膨脹，導致需要繳納的房地合一稅也隨之增加 。舉例來說，若當初以800萬元的價格買入，卻低報為600萬元，幾年後以1000萬元售出，稅務機關將以獲利400萬元（1000萬-600萬）計算稅額，而非實際的200萬元（1000萬-800萬）。
雖然買房時可能沒有立即性的影響，但若未來有增貸、轉貸的需求，銀行可能會參考實價登錄的資料來評估房屋價值 。如果實價登錄價格過低，可能導致銀行低估房屋價值，進而影響貸款額度，甚至拒絕貸款。
稅務機關會比對實價登錄的資料與實際交易情況 。若發現異常，例如：買賣雙方的資金流向與申報的價格明顯不符，可能會啟動調查，要求補繳稅款，甚至處以罰鍰。
在某些情況下，例如：不動產被徵收或需要進行資產評估時，政府或專業機構可能會參考實價登錄的資料。如果實價登錄價格過低，可能會導致房屋的價值被低估，影響買方的權益。
若低報成交價的行為被認定為惡意逃稅，買賣雙方都可能面臨刑法上的責任 。根據《刑法》第214條，明知為不實事項，使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，可處三年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下罰金。
對賣方的潛在風險
- 買方反悔風險：
- 稅務機關追查風險：
如果買賣雙方事後產生糾紛，例如：房屋出現瑕疵、或對付款方式產生歧見，買方可能以當初低報的實價登錄價格為由，要求減少付款金額，或甚至解除合約 。
即使賣方成功逃漏稅，但稅務機關事後仍可能透過其他管道（例如：檢舉、資金流向比對）發現低報的事實，進而要求補稅並處以罰鍰 。
如何避免低報成交價的風險？
為了保障自身權益，買賣雙方都應該拒絕低報成交價的要求 。誠實申報實際成交金額，不僅是法律義務，也是避免未來產生爭議的最佳方式。
此外，建議買方在簽訂買賣契約前，可以透過多方管道瞭解市場行情，例如：參考內政部不動產交易實價查詢服務網、詢問專業不動產經紀人、或諮詢地政士的意見，以確保自己買到的價格是合理的。
若發現有不肖業者要求低報成交價，或以其他不正當手段規避稅負，應勇於拒絕並向相關單位檢舉，共同維護市場秩序 。
希望這段內容對您的讀者有所幫助！
低報成交價風險：不實實價登錄會有哪些風險？ 風險類型 對象 風險描述 可能後果 潛在風險 買方 未來轉售時稅負增加 獲利空間膨脹，需繳納更多房地合一稅 買方 影響銀行貸款額度 增貸或轉貸時，房屋價值可能被低估，影響貸款額度 買方 可能面臨稅務機關的調查 稅務機關比對資料發現異常，要求補繳稅款，甚至處以罰鍰 買方 影響房屋的實際價值認定 不動產被徵收或資產評估時，房屋價值可能被低估，影響權益 買賣雙方 可能涉及刑法責任 低報成交價被認定為惡意逃稅，可能面臨刑法上的責任 (《刑法》第214條) 潛在風險 賣方 買方反悔風險 買賣雙方產生糾紛，買方可能以低報的實價登錄價格為由，要求減少付款金額或解除合約 賣方 稅務機關追查風險 稅務機關事後可能透過其他管道發現低報的事實，要求補稅並處以罰鍰 如何避免低報成交價的風險？ 買賣雙方都應該拒絕低報成交價的要求，誠實申報實際成交金額。 建議買方在簽訂買賣契約前，透過多方管道瞭解市場行情。 若發現有不肖業者要求低報成交價，應勇於拒絕並向相關單位檢舉，共同維護市場秩序。 人頭買家與虛假交易：揭露不實實價登錄會有哪些風險？
除了高報、低報成交價之外，另一個常見的不實登錄手法就是利用人頭買家進行虛假交易。這種操作不僅扭曲了市場的真實樣貌，更可能讓您在不知不覺中，成為受害者。讓我們先了解人頭和虛假交易是什麼？
什麼是人頭買家？
人頭買家指的是，實際上沒有購房意願或經濟能力的人，僅僅因為某些原因（例如：親友請託、貪圖小利）而出借自己的名字，登記為房屋的所有權人。背後真正的買家另有其人。常見的人頭類型有以下幾種：
- 親友：建商或投資客為了製造熱銷假象，或順利向銀行貸款，會請親朋好友充當人頭。
- 員工：有些公司會要求員工掛名人頭，協助炒作房價。
- 遊民或經濟弱勢者：不肖業者會找尋經濟狀況不佳，或是不清楚自身權益的人，以提供金錢報酬為誘餌，借用他們的身分進行虛假交易。
什麼是虛假交易？
虛假交易是指，表面上看起來像是正常的房屋買賣，但實際上並沒有真實的交易行為發生。常見的虛假交易手法有以下幾種：
- 左手賣右手：將房屋以高價轉賣給人頭或親友，藉此墊高房價，完成實價登錄後，再假意打折出售。
- AB合約：簽訂兩份價格不同的買賣合約，一份是實際成交價，另一份則是灌水後的價格。將高價的B合約拿去實價登錄，並向銀行超貸。
- 假贈與真買賣：表面上以贈與的方式移轉房屋，實際上卻有金錢交易，藉此規避稅負，並影響實價登錄的行情。
人頭買家與虛假交易會帶來哪些風險？
人頭買家和虛假交易相互勾結，會對房地產市場和購房者帶來諸多風險，以下列出幾種常見的風險：
- 哄擡房價，誤導市場：透過虛假交易拉高實價登錄的價格，讓民眾誤以為房價上漲，進而追價搶購。
- 貸款陷阱，信用受損：人頭買家可能被要求協助貸款，一旦實際買家無力償還，人頭將面臨信用破產、房屋被法拍的風險。
- 稅務負擔，得不償失：房屋若以人頭名義持有，未來轉手時，產生的房地合一稅將由人頭負擔。若有贈與行為，還可能產生贈與稅。
- 法律責任，難以脫身：若虛假交易涉及詐欺、偽造文書等不法行為，人頭可能被認定為共犯，吃上官司。
如何防範人頭買家與虛假交易的陷阱？
面對人頭買家和虛假交易，購房者可以採取以下幾種方式自保：
- 多方查證，確認行情：除了參考實價登錄，也要多方比對周邊房屋的實際成交價，並諮詢專業人士意見，確認房屋的合理價值。您可以利用內政部的不動產交易實價查詢服務網，或是參考各家房仲業者提供的實價登錄資訊。
- 審閱合約，留意細節：仔細審閱買賣合約，確認交易條件、付款方式、違約責任等是否合理。
- 不貪小利，拒絕當人頭：切勿因親友請託或金錢誘惑，出借自己的名字供他人使用，以免惹上不必要的麻煩。
- 勇於檢舉，維護權益：若發現有疑似虛假交易的不法行為，可向地政機關、稅務機關或檢調單位檢舉。
如果您發現有不實的實價登錄資訊，可以主動向地政局或地政事務所尋求協助. 也可以撥打地政局諮詢熱線，或是使用檢舉表格提供具體的事實或證據，協助地政單位進行調查. 桃園市政府地政局也有提供不動產消費爭議及申訴的管道。台北市政府地政局有提供相關的申訴管道和服務電話。
此外，如果您遇到房仲有不當行為，例如：隱瞞瑕疵、哄擡價格、違約等情況，可以撥打0800-286-586免付費電話進行檢舉。
實價登錄制度的目的是為了讓房地產市場更加透明，但若被有心人士利用，反而會成為炒作房價、欺騙消費者的工具。因此，購房者務必提高警覺，多方查證，才能買到安心又划算的房子。
不實實價登錄會有哪些風險結論
綜觀全文，我們深入探討了不實實價登錄會有哪些風險。從高估房價、低報成交價，到人頭買家與虛假交易，種種不肖手法都可能讓您在房地產交易中踩雷。
購房是人生大事，務必謹慎。除了仔細查閱實價登錄資訊，更要多方比對、審閱合約，必要時尋求專業人士的協助。尤其別忘了考量 房屋買賣有哪些稅務成本，將其納入您的購房預算中，才能更全面地評估購房的財務負擔。
房地產市場瞬息萬變，掌握資訊是保障自身權益的不二法門。在追求安居樂業的同時，也要懂得保護自己，才能在複雜的房地產市場中，做出明智的選擇。提醒您，多一份瞭解，就少一份風險！
不實實價登錄會有哪些風險 常見問題快速FAQ
Q1：實價登錄上的房價資訊可信嗎？我該如何判斷？
實價登錄制度雖然立意良好，但確實存在不實登錄的風險。因此，查閱實價登錄資訊時，務必保持警惕。不要只看單一案例，而是要查閱鄰近區域、相似屋齡、格局的多筆實價登錄資訊，交叉比對。同時，參考不同管道的估價資訊，例如：房仲業者、銀行、估價師等。如果條件允許，建議委託專業人士（如地政士或不動產估價師）進行鑑價，取得更客觀的價格評估。重點是多方查證，謹慎判斷，不要輕信單一來源的資訊。
Q2：如果發現實價登錄的資訊有問題，我可以怎麼做？
如果您發現實價登錄的資訊有明顯異常，例如：價格明顯高於或低於市場行情，或者備註欄出現了特殊交易的註記，您有權採取行動。您可以主動向地政局或地政事務所尋求協助，提供具體的事實或證據，協助地政單位進行調查。 另外，台北市政府地政局有提供相關的申訴管道和服務電話。也可以撥打0800-286-586免付費電話進行檢舉。共同維護房地產市場的透明和公正。
Q3：低報實價登錄對買方有什麼風險？我可以怎麼保護自己？
低報實價登錄雖然看似可以讓賣方減少稅負，但對買方來說，卻潛藏著諸多風險。最主要的風險是未來轉售時稅負增加，因為當初登錄的價格較低，未來出售房產時，獲利空間將被大幅膨脹，導致需要繳納的房地合一稅也隨之增加。此外，還可能影響銀行貸款額度、面臨稅務機關的調查等等。為了保護自己，買方應該拒絕低報成交價的要求，誠實申報實際成交金額，並在簽訂買賣契約前，透過多方管道瞭解市場行情，以確保自己買到的價格是合理的。若發現有不肖業者要求低報成交價，應勇於拒絕並向相關單位檢舉。
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