買賣房屋是人生中的重要決定，但過程往往複雜且充滿挑戰。為了幫助您順利完成交易，我們整理了這份「買賣房屋流程懶人包」，將整個過程拆解為幾個關鍵步驟：從初步的看屋與斡旋，到簽訂買賣契約、辦理房貸，直至最後的交屋驗屋與過戶登記。
這份懶人包將詳細說明每個階段的注意事項。例如，在看屋階段，除了實地勘查屋況外，更重要的是瞭解屋主的售屋誠意與價格彈性，這關係到後續議價空間。簽約時，務必仔細審閱契約條款，確認交屋時的修繕責任與稅費分攤方式都已清楚載明，避免日後產生爭議。
辦理房貸時，配合銀行估價與備妥相關資料是不可或缺的環節，這通常需要2~3週的時間，建議提早準備，以免耽誤後續流程。最後，驗屋與交屋是確保權益的重要關卡，務必仔細檢查是否有漏水、牆面龜裂等重大瑕疵，確認無誤後再辦理地政登記。房屋貸款種類複雜，建議參考房貸貸款種類比較與省息方案規劃，選擇最適合您的方案。
經驗分享： 買賣房屋涉及複雜的法律流程，建議聘請專業代書協助處理，確保交易的合法性與安全性。此外，驗屋時若非專業人士，很難發現潛在的瑕疵，因此聘請專業驗屋人員進行全面檢查，能有效降低交易風險。透過有系統的流程管理，您也能輕鬆掌握每個環節，買賣房屋不再是難事。
這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)
- 看屋前必做功課： 運用「買賣房屋流程懶人包」中的看屋清單，確認購屋需求與預算，並事先查詢實價登錄，了解周邊成交行情。這樣能幫助你更有效率地篩選物件，並在議價時更有底氣，避免盲目出價。
- 簽約前務必審閱： 簽訂買賣契約前，務必仔細審閱合約條款，特別注意交屋時的修繕責任與稅費分攤方式，並確認斡旋金的退還方式。必要時，尋求律師或代書等專業人士的協助，保障自身權益，避免日後產生爭議。
- 交屋驗屋別輕忽： 參考「買賣房屋流程懶人包」中的驗屋項目，仔細檢查房屋是否有漏水、牆面龜裂等重大瑕疵。若非專業人士，建議聘請專業驗屋人員協助，確保房屋品質，降低未來修繕成本。
- 🏠 第一次買房？先懂「看屋與斡旋」這關！ 買賣房屋流程懶人包
- ✍️ 簽約是關鍵！買賣房屋流程懶人包：合約審閱攻略
- 🏦 房貸申請全攻略：買賣房屋流程懶人包，輕鬆貸過！
- ✅ 交屋驗屋全攻略：買賣房屋流程懶人包，保障權益！
- 買賣房屋流程懶人包結論
- 買賣房屋流程懶人包 常見問題快速FAQ
🏠 第一次買房？先懂「看屋與斡旋」這關！ 買賣房屋流程懶人包
恭喜你踏上買房之路！ 第一次買房，難免會感到茫然，別擔心，這份買賣房屋流程懶人包將帶你一步步瞭解看屋和斡旋的眉角，幫助你順利買到理想的家！
看屋前準備：做足功課，事半功倍
看屋前，充分的準備能讓你更有效率地找到心儀的房子。以下幾個重點，一定要事先了解：
- 確認購屋需求與預算： 考量家庭成員、未來規劃、工作地點等因素，設定房屋的地點、類型、大小等條件。同時，也要仔細評估自己的財務狀況，設定合理的購屋預算，包含頭期款、每月房貸、裝潢費用等。
- 蒐集物件資訊： 透過各大房仲網站、App，初步篩選符合需求的物件。留意房屋的屋齡、座向、格局、周邊環境等資訊。
- 查詢實價登錄： 利用內政部不動產交易實價查詢服務網，瞭解附近類似物件的成交價格，作為議價的參考。
- 準備看屋清單：事先擬定看屋時要檢查的項目，例如房屋結構、採光、通風、水電、屋況等，避免遺漏重要細節。 永慶房屋提供房屋檢核表，可供參考。
看屋技巧：眼觀四面，耳聽八方
實際看屋時，除了聽從房仲的介紹，更要仔細觀察、提問，才能更全面地瞭解房屋狀況：
- 觀察房屋內外：
- 建築外觀： 留意外牆是否有磁磚剝落、裂縫等問題。
- 梯間動線： 檢查電梯、樓梯是否乾淨、通風，公共設施是否維護良好。
- 房屋格局： 格局是否方正、採光是否充足、通風是否良好、是否有暗房、樑柱是否影響空間。
- 屋況： 檢查牆壁、天花板、地板是否有漏水、壁癌、龜裂等問題。
- 水電： 確認水壓是否足夠、電線是否老舊、插座是否正常。
- 留意周邊環境：
- 生活機能： 交通是否便利、購物是否方便、是否有學校、醫院、公園等設施。
- 鄰避設施： 加油站、變電所、墳墓等嫌惡設施是否會影響居住品質。
- 噪音： 交通、工廠、鄰居等噪音是否會影響安寧。
- 主動提問：
- 屋齡、屋況、修繕紀錄、管理費、鄰居狀況等。
- 賣方的售屋動機，例如換屋、投資、急需用錢等。
- 不同時段看房： 建議在白天、晚上分別看屋，觀察不同時段的採光、噪音、交通狀況。
斡旋技巧：出價有策略，保障自身權益
看屋後，如果遇到喜歡的房屋，就可以進入斡旋階段。斡旋是指買方透過房仲向賣方議價的過程。以下提供幾個斡旋技巧，幫助你順利買到理想的房屋：
- 斡旋金或要約書：
- 斡旋金： 買方支付一筆金額（約房屋總價的2-5%或10-50萬）給房仲，表達購屋誠意，請房仲代為議價。若賣方同意買方出價，斡旋金將轉為定金。
- 要約書： 買方不需支付斡旋金，直接簽署要約書，表達購買意願。若賣方同意買方出價，雙方即有簽訂買賣契約的義務.
- 選擇： 大多數情況下，支付斡旋金更能讓賣方感受到誠意，議價成功的機會也比較高。但若對斡旋金有所顧慮，也可選擇要約書。
- 出價策略：
- 參考實價登錄： 根據實價登錄的成交行情，以及房屋的屋況、座向、樓層等條件，評估合理的出價範圍。
- 試探賣方底價： 透過房仲瞭解賣方的售屋動機和底價，作為議價的參考。
- 逐步加價： 議價時，不要一次就出到最高價，可以逐步加價，試探賣方的底線。
- 斡旋期間：
- 期限： 斡旋期間通常為3-7天。
- 退還： 若斡旋不成，房仲應無息退還斡旋金。
- 反悔： 在賣方同意前，買方可以隨時撤回斡旋，並要求退還斡旋金.
- 注意事項：
- 審閱合約： 簽訂斡旋合約或要約書前，務必仔細審閱合約內容，確認房屋資料、斡旋金額、付款條件、斡旋期限、違約條款等資訊.
- 確認退還方式： 確認斡旋金的退還方式，並保留相關證據，以保障自身權益。
- 尋求專業協助： 對於合約內容有任何疑問，務必向專業人士諮詢，例如律師或代書。
斡旋的目的是為了買賣雙方達成共識，找到一個雙方都能接受的價格。保持理性、耐心，並善用以上技巧，相信你也能順利斡旋成功，買到理想的房屋！
✍️ 簽約是關鍵！買賣房屋流程懶人包：合約審閱攻略
當你完成看屋和斡旋階段，接下來就是簽訂正式的房屋買賣契約。簽約是整個買賣房屋流程中非常重要的一環，因為合約具有法律效力，一旦簽署，買賣雙方都必須遵守合約內容。因此，在簽約前務必仔細審閱合約條款，確保自己的權益受到保障。對於首次購屋者或對房屋買賣流程不熟悉的民眾，更應該特別留意以下幾個重點：
簽約前：契約審閱期是你的權利
- 什麼是契約審閱期？ 根據《消費者保護法》規定，企業經營者（例如建商、房仲業者）應提供消費者至少五天的契約審閱期。目的是讓你有充分的時間仔細審閱合約內容，瞭解條款是否公平、是否可能藏有不利條件。
- 審閱期內可以做什麼？ 在審閱期內，你可以仔細檢查合約中的各項條款，包括付款條件、工程進度（預售屋）、交屋標準、違約責任等重要細節。如有任何疑慮，可以向房仲、代書或律師諮詢，確保自己充分了解合約內容.
- 放棄審閱期可以嗎？ 即使你簽署了放棄審閱期的切結書，仍然享有五天的契約審閱期. 這是法律賦予你的權利，不會因為簽署任何文件而喪失。
簽約時：仔細確認合約條款
房屋買賣契約內容繁瑣複雜，但以下幾個重點條款務必仔細確認：
- 買賣標的：
- 確認房屋的地址、建物型態、權狀坪數等資訊是否正確。
- 確認是否包含停車位，以及停車位的產權形式（所有權或使用權）和位置。
- 價金與付款方式：
- 確認房屋的總價、各期付款金額、付款時間等資訊是否清楚。
- 瞭解定金的法律效力：定金具有法律效力，用來確保合約的履行. 若買方違約，將沒收定金；若賣方違約，則須加倍返還定金。
- 稅費負擔：
- 確認房屋稅、地價稅、契稅、印花稅等稅費由誰負擔。 一般來說，簽約前的稅費由賣方負擔，簽約後的稅費由買方負擔。
- 代書費、仲介費等費用的負擔方式也應載明清楚。
- 交屋條款：
- 確認交屋時間、交屋條件（例如房屋是否已完成修繕）、以及點交時的注意事項。
- 確認房屋現況說明書內容是否與實際屋況相符。
- 違約條款：
- 仔細審閱買方和賣方違約時的賠償方式。
- 確認因不可抗力因素（例如地震、天災）導致合約無法履行時的處理方式。
- 保固條款：
- 中古屋買賣通常不提供保固，但可以與賣方協商將漏水、壁癌等問題納入保固範圍。
- 預售屋則有《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規範，建商應提供結構、防水、地基等項目的保固。
簽約後：留意後續事項
- 妥善保管合約：簽約完成後，務必妥善保管合約正本，以備日後查詢或作為法律依據。
- 依約履行付款義務：依照合約規定的時間和金額，準時支付各期款項。
- 注意相關時程：留意合約中規定的各項時程，例如備證、完稅、交屋等，並提前做好準備。
提醒您： 簽約前務必詳閱內政部提供的「成屋買賣契約書範本」或「預售屋買賣契約書範本」，並參考「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，以保障自身權益。如有任何疑慮，建議尋求專業代書或律師的協助，確保買賣房屋流程順利完成，買到安心又滿意的家！
🏦 房貸申請全攻略：買賣房屋流程懶人包，輕鬆貸過！
好不容易簽訂了房屋買賣契約，接下來就是房貸申請這關了！對於首次購屋者來說，房貸可是影響未來數十年財務規劃的重要因素。別擔心，這份房貸申請全攻略將手把手教你如何輕鬆貸過，找到最適合自己的房貸方案。
房貸申請前的準備：知己知彼，百戰不殆
在正式向銀行提出房貸申請前，充分了解自身的財務狀況以及各家銀行的房貸方案是至關重要的。
仔細評估自己的頭期款是否充足、每月可負擔的房貸金額。可以利用銀行的房貸試算工具，初步瞭解每月還款金額。建議每月房貸金額不超過收入的30%。
銀行會根據信用評分來決定房貸利率和貸款成數。平時應維持良
房貸申請流程：按部就班，順利過關
一般的房貸申請流程包含以下幾個步驟:
備妥文件後，向選定的銀行提出房貸申請。
銀行會委託專業機構評估房屋價值，作為貸款額度的參考。
銀行會查詢聯徵紀錄，審核申請人的信用狀況、還款能力等。
房貸專員會與你聯繫，確認貸款條件，並進行簽約對保. 對保的意義在於與銀行簽訂借款契約.
- 請務必確認房屋貸款總金額、貸款利率、貸款年限、還款方式、違約金等是否與當初談妥的條件一致.
簽約完成後，需至地政事務所辦理不動產抵押權設定，將房屋抵押給銀行. 抵押權設定的金額一般為貸款金額的1.2倍.
完成抵押權設定後，銀行就會將貸款撥入指定帳戶. 記得按時繳納房貸，以免影響信用評分.
首購族的福音：政府優惠房貸
政府為協助首次購屋的民眾，推出青年安心成家購屋優惠貸款等多項優惠房貸方案。
提供較低的房貸利率和較高的貸款成數，減輕首購族的購屋壓力。詳細申請條件、貸款額度、利率等資訊，請參考財政部或各銀行的官方網站。所謂「首購」的定義，是指借款人名下無自有住宅. 即使過去曾買過房，只要目前名下沒有房產，仍符合首購資格.
房貸申請是一項重要的財務決策，務必謹慎評估、多方比較，才能找到最適合自己的房貸方案，輕鬆實現購屋夢想！
| 階段 | 內容 | 注意事項 |
|---|---|---|
| 申請前準備 |
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| 申請流程 |
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| 政府優惠房貸 (首購族) |
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✅ 交屋驗屋全攻略：買賣房屋流程懶人包，保障權益！
恭喜您走到這一步！交屋驗屋是買房流程中非常重要的一環，也是您保障自身權益的最後機會。許多糾紛都是在這個階段產生的，所以千萬不能輕忽。本段將提供您完整的交屋驗屋攻略，讓您順利完成房屋買賣。
驗屋前準備：工欲善其事，必先利其器
在驗屋之前，充分的準備能讓您事半功倍。
- 準備驗屋清單：事先準備一份詳細的驗屋清單，包含水電、結構、建材、設備等各個面向。您可以參考內政部提供的相關資訊，或者自行在網路上搜尋驗屋清單範本。
- 攜帶驗屋工具：準備捲尺、水平儀、手電筒、硬幣、衛生紙、相機等工具，方便您檢查各項細節。
- 確認合約內容：再次確認買賣契約中關於房屋現況、保固條款、修繕責任等相關規定。
- 安排驗屋時間：與建商或賣方協調驗屋時間，最好選擇白天，光線充足的情況下能更容易發現問題。
- 聘請專業驗屋師（可選）：如果您對驗屋沒有經驗，或者房屋總價較高，建議聘請專業驗屋師協助，他們能提供更專業的檢查和建議。您可以參考消費者保護團體的建議，選擇合法的驗屋公司。
驗屋重點：魔鬼藏在細節裡
驗屋時，請務必仔細檢查以下各個重點：
結構安全
- 牆面、天花板：檢查是否有龜裂、滲水、壁癌等問題。特別注意樑柱接合處、窗框四周等容易漏水的地方。
- 地板：檢查是否平整、有無空鼓聲響。
- 門窗：檢查開關是否順暢、閉合是否緊密、有無變形或損壞。
水電設施
- 給水：測試各個水龍頭出水是否正常、水壓是否足夠、有無漏水。
- 排水：測試各個排水孔排水是否順暢、有無異味。
- 電力：檢查插座是否能正常供電、電燈開關是否正常、總開關箱是否安全。
- 瓦斯：檢查瓦斯管線是否安全、瓦斯表是否正常。
建材設備
- 磁磚：檢查是否有空鼓、破損、刮痕。
- 油漆：檢查是否均勻、有無脫落、龜裂。
- 衛浴設備：檢查馬桶、洗手檯、浴缸等是否正常、有無漏水。
- 廚房設備：檢查抽油煙機、瓦斯爐、櫥櫃等是否正常、有無損壞。
- 其他：檢查熱水器、空調、消防設備等是否正常運作。
其他
- 房屋座向：確認房屋座向是否與合約相符。
- 陽台、露台：檢查排水是否順暢、有無違建。
- 公共設施：檢查電梯、樓梯、消防設備等是否正常。
- 周邊環境：觀察周邊是否有噪音、異味、污染等問題。
驗屋後處理：權益要爭取
驗屋完成後，無論您是否發現問題，都應該採取以下行動：
- 製作驗屋報告：詳細記錄驗屋過程中發現的所有問題，並拍照存證。
- 通知賣方或建商：將驗屋報告以書面形式通知賣方或建商，並要求限期改善。
- 複驗：在賣方或建商完成修繕後，再次進行複驗，確認問題是否已解決。
- 協商：如果賣方或建商拒絕修繕，或者修繕品質不佳，您可以與他們協商，尋求其他解決方案，例如減價、解約等。
- 尋求法律途徑：如果協商不成，您可以尋求法律途徑，例如提起訴訟或申請調解。
重點提醒：在交屋前，務必確認所有問題都已解決，或者已與賣方或建商達成協議。交屋後，再發現問題，處理起來會更加困難。簽署交屋文件前，務必仔細審閱，確認您的權益已得到保障。
買賣房屋流程懶人包結論
恭喜您閱讀完這份完整的買賣房屋流程懶人包！ 相信您現在對於整個房屋買賣的流程，從看屋、斡旋、簽約、貸款、驗屋到最後的交屋，都有了更清晰的認識。買房是人生大事，每個環節都充滿細節與挑戰，需要我們步步為營，仔細規劃。
過程中若遇到任何疑慮，除了再次參考這份買賣房屋流程懶人包外，也別忘了尋求專業人士的協助，例如房仲、代書、律師或驗屋師等，他們能提供更深入的專業建議，協助您避開潛在的風險，順利完成交易。在購買預售屋時，更要了解預售屋履約保證機制，保障自身權益。
最後，祝您購屋順利，買到夢想中的家！
買賣房屋流程懶人包 常見問題快速FAQ
Q1： 第一次買房，看屋時最容易忽略的細節有哪些？
A1： 首次購屋者在看屋時，往往容易被房屋的美觀所吸引，而忽略一些重要的細節。除了房屋本身的格局、採光、屋況之外，更需要留意建築外觀是否有磁磚剝落、梯間動線是否乾淨通風，以及周邊環境是否有嫌惡設施或噪音幹擾。建議在白天和晚上不同時段看房，更能全面瞭解房屋狀況。
Q2： 簽約時發現合約內容有疑慮，但房仲一直催促簽約，我該怎麼辦？
A2： 簽約前務必確認自己享有至少五天的契約審閱期，這是法律賦予您的權利，不會因為簽署任何文件而喪失。在審閱期內，您可以仔細檢查合約中的各項條款，並向房仲、代書或律師諮詢。如果房仲催促簽約，您可以明確拒絕，並堅持在充分了解合約內容後再做決定。切勿在不清楚合約內容的情況下貿然簽約，以免損害自身權益。
Q3： 驗屋時發現房屋有瑕疵，但賣方不願意處理，我該怎麼辦？
A3： 驗屋後發現房屋有瑕疵，應立即以書面形式通知賣方，並要求限期改善。如果賣方拒絕修繕，您可以與他們協商，尋求其他解決方案，例如減價、解約等。如果協商不成，您可以尋求法律途徑，例如提起訴訟或申請調解。在交屋前，務必確認所有問題都已解決，或者已與賣方達成協議。簽署交屋文件前，務必仔細審閱，確認您的權益已得到保障。
