房市進入調整期，交屋潮加劇壓力
自2024年9月央行實施第七波選擇性信用管制以來，台灣房市受到政策緊縮與資金收縮的雙重衝擊，市場氛圍轉趨冷清。2025年預計將迎來13.8萬戶的交屋高峰，龐大的供給壓力與買氣疲弱形成對比，使房市風險持續累積。房市專家莊孟翰指出，當前房市正面臨結構性挑戰，若經濟環境與政策壓力持續，未來三年房價可能下跌5%至10%，市場進入關鍵調整期。
莊孟翰表示，過去一年新案開價已不再動輒上漲，建商轉而透過贈送裝潢、家電或優惠付款等變相降價方式吸引買家。這一現象顯示市場需求減弱，建商為去化庫存不得不讓利，房市已從過熱轉向冷卻。
兩大衝擊因素壓抑房市
莊孟翰分析，當前房市面臨兩大主要壓力來源，導致市場動能持續下滑：
- 全球經濟不確定性：國際貿易緊張局勢與美國關稅政策影響台灣出口經濟，企業投資與消費者信心受到抑制，間接衝擊購屋意願。
- 國內政策收緊：央行第七波信用管制大幅降低第二戶及第三戶以上貸款成數，並取消寬限期，導致資金流動性下降，購屋門檻顯著提高。
這些因素共同推高市場賣壓，房貸逾放比逐漸上升，潛在風險如爛尾樓、法拍屋數量增加等問題開始浮現，對房市穩定構成威脅。
餘屋壓力與競價求售
根據統計，2019年至2024年全台新案推案總金額高達11.49兆元。即使以五至六成的平均銷售率估算，市場上仍有約3至4兆元的餘屋待消化。未來市場將面臨建商餘屋、投資客降價拋售，以及地主釋出保留戶的多重競爭壓力。
莊孟翰指出，在景氣下行與買氣疲軟的背景下，房市正進入「競價求售」階段。賣方為加速去化，可能進一步下調價格，房價修正壓力將持續加大，部分區域甚至可能出現更顯著的跌幅。
交屋高峰延續，壓力難解
自2018年台商回流帶動推案熱潮以來，房市供給量持續攀升，2023年起進入交屋高峰。受全台缺工問題影響，預售屋從動工到完工平均需4至5年，導致交屋潮的壓力將延續至少3至4年。2025年預計13.8萬戶的交屋量將進一步推高市場供給，對房價形成持續壓抑。
莊孟翰強調，交屋高峰不僅增加建商的去化壓力，也對購屋者的財務能力構成考驗。市場供給過剩與需求疲弱的矛盾，使房市短期內難以恢復動能，價格調整成為必然趨勢。
房貸緊縮加劇資金缺口
房貸政策收緊是當前房市困境的核心問題之一。莊孟翰指出，預售階段建商通常承諾七至八成的貸款成數，但第七波信用管制將第二戶貸款成數降至五成、第三戶以上降至三成，並全面取消寬限期。這導致交屋時的實際貸款額度與購屋者預期相差20%至40%，形成顯著資金缺口。
這種貸款落差不僅增加交屋糾紛的風險，也可能引發房貸逾放潮、爛尾樓增加及法拍市場擴張等連鎖效應。對於投資客與財務槓桿較高的購屋者而言，資金壓力尤為嚴峻，市場風險進一步放大。
專家建言：鬆綁貸款促軟著陸
為緩解房市壓力，莊孟翰建議主管機關在嚴格審查放款條件的前提下，逐步放寬貸款限制。他提出，可先將貸款成數提高一成，逐步改善市場流動性，避免因資金斷裂引發系統性風險。這樣的調整有助於穩定市場信心，推動房市朝「軟著陸」方向發展，降低劇烈崩跌與大規模違約的風險。
他進一步強調，政策鬆綁需謹慎平衡，既要支持剛性需求，又要避免投機炒作回潮。透過精準調控，房市有望在調整中找到新平衡，為長期穩定奠定基礎。
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購屋與投資策略調整
面對房市調整期，購屋者與投資者需重新審視策略。莊孟翰建議，購屋者應優先選擇地段優質、機能完善的物件，以確保資產保值能力。小坪數與新成屋因符合當前市場需求，流動性較高，適合自住與長期置產。同時，財務規劃至關重要，房貸支出應控制在家庭月收入的三分之一以內，預留緊急資金以應對不確定性。
對於建商而言，應調整推案策略，聚焦市場主流需求，同時靈活運用促銷手段加速去化。投資客則需謹慎評估退出時機，避免因市場流動性不足而陷入長期持有困境。
結語：理性應對房市新常態
台灣房市在交屋潮、餘屋壓力與政策緊縮的三重挑戰下，正迎來結構性調整的關鍵時刻。交屋高峰與資金缺口的雙重壓力，可能推高房貸逾放與法拍風險，房價面臨5%至10%的修正壓力。購屋者、建商與投資者需高度警覺，理性規劃資金與投資策略，以應對市場變局。
莊孟翰呼籲，透過政策微調與市場參與者的共同努力，房市有望實現軟著陸，避免系統性危機。無論是自住還是置產，聚焦長期價值與穩健財務規劃，將是在房市寒冬中立於不敗之地的關鍵。未來數年，理性與謹慎將引領房市邁向更健康的發展軌道。