對於擁有多戶不動產的高資產人士來說，有效管理資產、降低稅負、實現家族財富傳承是一項重要的課題。 如何利用不動產信託進行節稅與資產配置？ 不動產信託提供了一個解決方案，它不僅能有效應對囤房稅、房地合一稅，更能預防未來的遺產爭議。透過信託，您可以將不動產的所有權與收益權進行分離，從而靈活地適用自用住宅的優惠稅率，或者透過更有效率的稅賦結構來降低整體稅負。
舉例來說，長輩可以將房產信託給子女，在保障自己居住權益與對資產的控制權的同時，也巧妙地規劃了未來的遺產分配，避免了一次性的高額遺產稅。出租型不動產同樣可以透過信託或以法人名義進行管理，進而降低房屋稅的稅率等級。
在實際操作上，擬定一份完善的信託契約至關重要，這需要與律師及銀行信託部門密切配合，並依照地政法規完成相關的設定登記。雖然信託會產生一定的費用（約為總值的0.5～1%），但它絕非單純的避稅手段，而是一種合法、長期的資產規劃工具。
依我超過二十年的經驗，不動產信託對於擁有多戶不動產的高資產族群而言，不僅是節稅的有效途徑，更是家族財富永續傳承的重要策略。 我的建議是，在進行信託規劃之前，務必充分了解自身的財務狀況與家族需求，並諮詢專業的信託規劃顧問，量身定製最適合自己的信託方案。 切記，信託的價值不僅在於眼前的稅務優化，更在於為家族的長遠未來奠定穩固的基礎。
這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)
- 自住優先，信託加持：若您擁有多戶房產，優先將符合自住條件的房產納入信託，並在信託契約中明確載明自住用途。這樣可以確保持續享有房屋稅、地價稅的自住優惠稅率，未來出售時也可能適用房地合一稅的自住優惠。重點是，確保信託契約條款與實際居住情況符合稅法規定。
- 出租型不動產，法人或信託降稅級：針對出租型不動產，考慮透過成立法人或利用信託機構進行管理，有機會降低房屋稅的稅率等級。建議諮詢專業人士，評估不同方案的稅務效益與管理成本，選擇最適合的架構。
- 財富傳承，長遠規劃：不動產信託不僅是節稅工具，更是家族財富永續傳承的策略。在進行信託規劃前，務必充分了解自身的財務狀況與家族需求，諮詢專業信託規劃顧問，量身定制信託方案，確保資產能按照您的意願傳承，並避免家族紛爭。
- 如何利用不動產信託進行節稅與資產配置？：自住型節稅策略
- 如何利用不動產信託進行節稅與資產配置？：出租型不動產優化
- 如何利用不動產信託進行節稅與資產配置？：長輩房產傳承
- 如何利用不動產信託進行節稅與資產配置？：信託架構與費用
- 如何利用不動產信託進行節稅與資產配置？結論
- 如何利用不動產信託進行節稅與資產配置？ 常見問題快速FAQ
如何利用不動產信託進行節稅與資產配置？：自住型節稅策略
對於擁有多戶不動產的高資產人士而言，自住型不動產的節稅規劃至關重要。透過不動產信託，您可以更靈活地運用相關稅法，達到合法節稅的目的。以下將深入探討自住型不動產如何透過信託進行節稅：
房屋稅優惠
房屋稅是持有不動產的必要支出。根據台灣的房屋稅條例，自住房屋可享有較低的稅率。一般來說，自住房屋稅率為 1.2%，而非自住房屋則可能適用較高的稅率（例如囤房稅 2.0 的稅率介於 2% 至 4.8%）。
透過將自住不動產放入信託，並在信託契約中明確規範受益人為自己或家人，且該房屋確實為自住使用，即可確保持續享有自住房屋的優惠稅率。
- 重點： 確保信託契約中明確載明房屋為自住用途，並符合相關法規的居住事實。
地價稅優惠
與房屋稅類似，地價稅也有自用住宅用地的優惠稅率。一般用地稅率為千分之10，而自用住宅用地則為千分之2。要適用自用住宅用地稅率，必須符合土地稅法的相關規定，包括：
- 土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記。
- 無出租或供營業用。
- 地上房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。
- 每一戶以一處為限。
- 都市土地面積未超過 3 公畝，非都市土地面積未超過 7 公畝。
透過不動產信託，您可以將符合上述條件的自住不動產放入信託，並在信託契約中明確指定受益人及其權益，確保土地仍符合自用住宅用地的規定，從而持續享有地價稅優惠。
- 重點： 確保受益人符合戶籍登記、無出租營業等相關規定。
房地合一稅優惠
出售自住房屋時，若符合房地合一稅的自住優惠，可享有 400 萬元的免稅額，超過部分則按 10% 的優惠稅率課徵。要適用此優惠，必須符合以下條件：
- 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿 6 年。
- 交易前 6 年內，無出租、供營業或執行業務使用。
- 個人與其配偶及未成年子女於交易前 6 年內未曾適用自住房地租稅優惠規定。
若將自住房屋放入信託，並在信託契約中明確規範受益人及其權益，且符合上述自住條件，未來出售時仍可適用房地合一稅的自住優惠。然而，需要注意的是，信託契約的條款設計必須周全，確保符合稅法規定，避免產生爭議。
- 重點： 在信託架構下，確保符合房地合一稅的自住條件，例如戶籍、居住年限等。
案例說明
假設王先生擁有一棟自住房屋，為了達到節稅與資產傳承的目的，他將房屋放入自益信託（委託人與受益人為同一人）。在信託期間，王先生持續居住於該房屋，並符合自住相關規定，因此得以繼續享有房屋稅、地價稅的自住優惠稅率。未來若王先生出售該房屋，且符合房地合一稅的自住條件，亦可適用相關優惠，達到節稅的目的。
注意事項
- 信託契約條款： 務必仔細審閱信託契約，確保條款符合您的需求，並能達到節稅的目的。建議諮詢專業律師或信託規劃顧問。
- 稅法變動： 隨時關注相關稅法變動，並適時調整信託規劃，以確保節稅效果。
- 專業諮詢： 不動產信託涉及複雜的法律與稅務議題，建議尋求專業的不動產信託規劃顧問協助，量身打造最適合您的方案。
我已盡力根據您提供的資訊和要求，撰寫了這段文章內容。希望對您有所幫助！
如何利用不動產信託進行節稅與資產配置？：出租型不動產優化
出租型不動產的信託規劃，與自住型不動產的考量點有所不同。出租型不動產更著重於租金收益的穩定性、稅務的優化，以及未來資產的傳承。以下列出幾點，說明如何透過不動產信託來優化出租型不動產：
租金收益的穩定與管理
- 專業管理，穩定收益： 將出租型不動產放入信託，由受託人（通常是銀行或信託公司）負責管理，可以確保租金收益的穩定性。受託人會負責處理租客的篩選、租金的收取、房屋的維護等事務，讓您可以省去許多麻煩。
- 避免空置期，提高收益率： 透過專業的管理，可以有效地降低房屋的空置期，提高整體收益率。受託人通常會更積極地尋找租客，並提供更
稅務優化策略
- 所得稅優化： 房屋出租產生的租金收入，需要繳納所得稅。透過信託架構，可以將租金收入分配給不同的受益人，例如將部分租金收益分配給所得較低的家人，從而降低整體所得稅負擔。
- 房屋稅與地價稅的節省： 雖然將不動產放入信託，房屋稅和地價稅的稅率不一定會降低，但透過專業的稅務規劃，仍有機會節省稅負。例如，可以考慮將部分不動產用於公益出租或社會住宅，以享受房屋稅和地價稅的優惠稅率。
2025 年 1 月有新聞指出，內政部已覈准公益出租與社會住宅的信託案件享有稅負優惠。只要將住宅交付信託並用於公益出租或社會住宅，便可適用房屋稅、自用住宅地價稅及租金所得稅等三項優惠。 - 贈與稅的規劃： 如果您 планируете 將出租型不動產傳承給下一代，可以透過信託架構，分年將不動產的收益權贈與給子女， 降低贈與稅的負擔。
資產傳承的安排
- 避免遺產爭議： 透過信託，可以明確指定受益人，並事先規劃好資產的分配方式，避免未來發生遺產爭議。
- 確保資產按意願傳承： 透過信託契約，您可以設定各種條件，確保資產能夠按照您的意願傳承給下一代。例如，您可以規定受益人必須完成 tertentu 教育程度，才能領取信託收益。
- 避免子女揮霍資產： 如果您擔心子女不善理財，可以透過信託架構，分期將資產分配給子女，避免他們一次性取得大量資產而揮霍殆盡。
REITs 的另類選擇
如果您不想直接持有出租型不動產，也可以考慮投資不動產投資信託（REITs）。REITs 是一種將不動產證券化的投資工具，讓您可以透過購買 REITs 的股票或信託單位，間接參與不動產市場的收益。REITs 的優點包括：
- 流動性高： REITs 在證券市場交易，可以隨時買賣，靈活調整投資組合。
- 多元化投資： REITs 通常持有多種不同類型的不動產，可以分散風險。
- 專家管理： REITs 由專業的團隊管理，可以提高投資效益。
當然，REITs 也有其缺點，例如股價會受到市場利率的影響，且股價成長可能有限。因此，在投資 REITs 之前，務必仔細評估其風險與報酬。
注意事項
- 信託契約的擬定： 信託契約是整個信託規劃的核心，務必仔細審閱契約中的各個條款，確保其內容符合您的需求與意願。
- 受託人的選擇： 選擇一家信譽良好、專業能力強的受託人非常重要，這將直接影響到信託的執行效果。
- 稅務諮詢： 在進行不動產信託規劃之前，建議諮詢專業的稅務顧問，以瞭解相關的稅務規定，並制定最優化的節稅方案。
- 法律諮詢： 由於信託涉及法律層面，建議諮詢專業的律師，以確保您的權益受到保障。
如何利用不動產信託進行節稅與資產配置？：長輩房產傳承
隨著年齡增長，許多高資產人士開始關心房產傳承的問題。如何將房產順利、有效地 передавать給下一代，同時兼顧節稅與資產保全，是許多家庭面臨的重要課題。此時，不動產信託便能發揮其獨特的優勢，為長輩們提供一個安心、周全的傳承方案。
不動產信託在房產傳承中的優勢
相較於直接贈與或傳統的繼承方式，不動產信託在房產傳承上具有以下幾點優勢：
- 靈活的財產分配：透過信託契約，長輩可以根據自身意願，靈活地安排房產的分配方式，例如指定受益人、設定受益條件、分期給付信託利益等。這有助於確保房產按照長輩的意願傳承，避免家族紛爭。
- 專業的管理與保護：信託期間，房產由受託人（通常是銀行或信託公司）負責管理，可以避免子女因缺乏經驗或管理能力，導致房產價值減損。同時，信託財產具有獨立性，可以有效隔離債務風險，保障家族資產的安全。
- 節稅規劃：透過適當的信託架構設計，可以達到節省遺產稅、贈與稅的目的。例如，將房產分年贈與給子女，並同時成立信託，可以利用每年的贈與免稅額度，逐步轉移房產所有權，降低稅負。
- 避免子女揮霍：長輩可透過信託契約規範信託財產的使用方式，例如限制子女在特定年齡後才能動用信託本金，或將信託收益用於子女的教育、醫療等特定用途。這可以避免子女在年輕時取得大量財產，因不善理財而揮霍殆盡。
- 預防失智風險：若長輩不幸罹患失智症，導致無法自行管理房產，受託人可以依照信託契約的約定，繼續管理和運用信託財產，確保長輩的生活品質，並避免不肖人士覬覦。
如何透過不動產信託規劃長輩房產傳承？
規劃長輩房產傳承的不動產信託，需要考量以下幾個關鍵因素：
- 信託目的：首先要明確信託的目的，例如是為了節省稅負、保障子女生活、避免家族紛爭，還是為了實現其他特定的目標。不同的信託目的，會影響信託架構的設計和條款的擬定。
- 信託財產：確認要放入信託的房產範圍，包括房屋、土地、或其他相關權益。同時，也要評估房產的價值、收益狀況、以及未來的增值潛力。
- 委託人與受託人：委託人是設立信託的人，通常是長輩本人；受託人是負責管理信託財產的人，可以是銀行、信託公司、或長輩信任的親友。選擇受託人時，應考量其專業能力、信譽、以及與長輩的關係。
- 受益人：受益人是享有信託利益的人，通常是長輩的子女或配偶。可以指定多位受益人，並根據其需求和情況，設定不同的受益比例和條件。
- 信託條款：信託條款是信託契約的核心，包括信託期間、信託財產的管理方式、信託利益的分配方式、以及信託終止的條件等。信託條款應詳細明確，以確保信託目的能夠實現。
- 稅務規劃：在信託架構設計上，應充分考量相關稅務問題，例如贈與稅、遺產稅、房地合一稅等。建議諮詢專業的稅務顧問，以制定最優化的節稅方案。財政部稅務入口網站
案例分享
王先生是一位擁有三戶房產的高資產人士，為了避免未來的遺產爭議，並確保子女的生活無虞，他決定將其中兩戶房產放入信託。王先生將自己指定為委託人，將銀行指定為受託人，並將兩個子女指定為受益人。信託契約中約定，信託期間為20年，信託收益（租金收入）平均分配給兩個子女，信託期滿後，房產所有權歸屬於子女。
透過這個信託安排，王先生成功地將房產傳承給了下一代，同時也確保了子女在信託期間能夠獲得穩定的收入來源。此外，由於信託財產具有獨立性，即使王先生未來發生債務問題，也不會影響到信託財產的安全。
長輩房產傳承的注意事項
在規劃長輩房產傳承的不動產信託時，還需要注意以下幾點：
- 及早規劃：越早開始規劃，越有時間可以調整信託架構，並降低稅負。
- 尋求專業協助：不動產信託涉及法律、稅務、財務等多個層面，建議尋求專業律師、會計師、信託規劃師的協助。
- 定期檢視：隨著時間的推移，家庭狀況、法律法規、以及市場環境都可能發生變化，應定期檢視信託契約，並根據需要進行調整。
- 考量房地合一稅：贈與取得的房產，未來出售時的房地合一稅負可能較高，應納入考量。
總之，不動產信託是高資產人士進行房產傳承的有效工具。透過專業的規劃與設計，可以實現節稅、資產保全、以及家族和諧等多重目標。
如何利用不動產信託進行節稅與資產配置？：長輩房產傳承 主題 內容 不動產信託在房產傳承中的優勢 - 靈活的財產分配：透過信託契約，長輩可以根據自身意願，靈活地安排房產的分配方式，例如指定受益人、設定受益條件、分期給付信託利益等。這有助於確保房產按照長輩的意願傳承，避免家族紛爭。
- 專業的管理與保護：信託期間，房產由受託人（通常是銀行或信託公司）負責管理，可以避免子女因缺乏經驗或管理能力，導致房產價值減損。同時，信託財產具有獨立性，可以有效隔離債務風險，保障家族資產的安全。
- 節稅規劃：透過適當的信託架構設計，可以達到節省遺產稅、贈與稅的目的。例如，將房產分年贈與給子女，並同時成立信託，可以利用每年的贈與免稅額度，逐步轉移房產所有權，降低稅負。
- 避免子女揮霍：長輩可透過信託契約規範信託財產的使用方式，例如限制子女在特定年齡後才能動用信託本金，或將信託收益用於子女的教育、醫療等特定用途。這可以避免子女在年輕時取得大量財產，因不善理財而揮霍殆盡。
- 預防失智風險：若長輩不幸罹患失智症，導致無法自行管理房產，受託人可以依照信託契約的約定，繼續管理和運用信託財產，確保長輩的生活品質，並避免不肖人士覬覦。
如何透過不動產信託規劃長輩房產傳承？ 規劃長輩房產傳承的不動產信託，需要考量以下幾個關鍵因素： - 信託目的：首先要明確信託的目的，例如是為了節省稅負、保障子女生活、避免家族紛爭，還是為了實現其他特定的目標。不同的信託目的，會影響信託架構的設計和條款的擬定。
- 信託財產：確認要放入信託的房產範圍，包括房屋、土地、或其他相關權益。同時，也要評估房產的價值、收益狀況、以及未來的增值潛力。
- 委託人與受託人：委託人是設立信託的人，通常是長輩本人；受託人是負責管理信託財產的人，可以是銀行、信託公司、或長輩信任的親友。選擇受託人時，應考量其專業能力、信譽、以及與長輩的關係。
- 受益人：受益人是享有信託利益的人，通常是長輩的子女或配偶。可以指定多位受益人，並根據其需求和情況，設定不同的受益比例和條件。
- 信託條款：信託條款是信託契約的核心，包括信託期間、信託財產的管理方式、信託利益的分配方式、以及信託終止的條件等。信託條款應詳細明確，以確保信託目的能夠實現。
- 稅務規劃：在信託架構設計上，應充分考量相關稅務問題，例如贈與稅、遺產稅、房地合一稅等。建議諮詢專業的稅務顧問，以制定最優化的節稅方案。財政部稅務入口網站
案例分享 王先生是一位擁有三戶房產的高資產人士，為了避免未來的遺產爭議，並確保子女的生活無虞，他決定將其中兩戶房產放入信託。王先生將自己指定為委託人，將銀行指定為受託人，並將兩個子女指定為受益人。信託契約中約定，信託期間為20年，信託收益（租金收入）平均分配給兩個子女，信託期滿後，房產所有權歸屬於子女。 透過這個信託安排，王先生成功地將房產傳承給了下一代，同時也確保了子女在信託期間能夠獲得穩定的收入來源。此外，由於信託財產具有獨立性，即使王先生未來發生債務問題，也不會影響到信託財產的安全。
長輩房產傳承的注意事項 在規劃長輩房產傳承的不動產信託時，還需要注意以下幾點： - 及早規劃：越早開始規劃，越有時間可以調整信託架構，並降低稅負。
- 尋求專業協助：不動產信託涉及法律、稅務、財務等多個層面，建議尋求專業律師、會計師、信託規劃師的協助。
- 定期檢視：隨著時間的推移，家庭狀況、法律法規、以及市場環境都可能發生變化，應定期檢視信託契約，並根據需要進行調整。
- 考量房地合一稅：贈與取得的房產，未來出售時的房地合一稅負可能較高，應納入考量。
總之，不動產信託是高資產人士進行房產傳承的有效工具。透過專業的規劃與設計，可以實現節稅、資產保全、以及家族和諧等多重目標。 如何利用不動產信託進行節稅與資產配置？：信託架構與費用
不動產信託的架構設計是實現節稅和資產配置目標的基石。不同的信託目的、財產種類和家庭狀況，會需要不同的信託架構。同時，信託的費用也是不可忽視的考量因素。瞭解信託架構的類型與相關費用，才能更有效地運用不動產信託。
常見的不動產信託架構
- 自益信託：委託人與受益人為同一人。此架構主要用於資產保全，例如防止不動產被強制執行或被不當處分。雖然自益信託在節稅方面的效果有限，但可以有效隔離債務風險，確保資產安全。
- 他益信託：委託人與受益人為不同人。此架構常用於財產傳承，例如將不動產信託給子女，並約定在特定條件下（如子女成年、結婚等）才將不動產移轉給子女。他益信託可能涉及贈與稅，但可以透過分年贈與的方式，善用每年的贈與免稅額來降低稅負。
- 本金自益、孳息他益信託：委託人為本金的受益人，而孳息（如租金收入）的受益人為他人。此架構可用於節省所得稅，例如將出租型不動產的租金收入信託給所得較低的家人，可以降低整體家庭的所得稅負擔。
- 可撤銷信託：委託人可以隨時撤銷信託，取回信託財產。此架構的靈活性較高，但相對的，節稅效果較不明顯，因為稅務機關可能會將其視為實質上的贈與。
- 不可撤銷信託：委託人不能隨意撤銷信託，取回信託財產。此架構的節稅效果較佳，但相對的，靈活性較低，需要仔細評估後再做決定。
不動產信託的相關費用
不動產信託的費用因各家銀行或信託公司的收費標準而異，一般來說，主要包含以下幾項：
- 簽約費：簽訂信託契約時收取的一次性費用，通常按信託財產的價值或固定金額收取。
- 管理費：信託期間按期收取的費用，通常按信託財產的價值的一定比例收取。管理費主要用於支付受託人管理信託財產的成本，例如不動產的維護、管理、出租等。
- 行政處理費：例如文件處理費、登記費等。
- 稅務相關費用：例如贈與稅、土地增值稅等，這些費用並非信託本身的費用，而是因信託行為而產生的稅負。
- 其他費用：例如律師諮詢費、不動產估價費等。
重點提醒：在選擇信託架構時，務必將相關費用納入考量。高資產人士應諮詢專業的不動產信託規劃顧問，詳細評估各種架構的優缺點和費用，並根據自身的財務狀況和需求，選擇最合適的方案。切記，信託規劃的目標不僅是節稅，更是要實現資產保全和財富傳承的目標。
如何選擇合適的信託架構？
選擇信託架構沒有絕對的標準答案，最重要的是量身定製。
- 明確信託目的：是為了節稅、資產保全、還是財富傳承？不同的目的需要不同的架構。
- 評估家庭狀況：家庭成員的組成、年齡、健康狀況等，都會影響信託架構的選擇。
- 考慮稅務影響：不同的信託架構會產生不同的稅務效果，需要仔細評估。
- 諮詢專業人士：尋求律師、會計師、信託規劃顧問等專業人士的協助，可以獲得更全面的建議。
舉例說明：王先生是一位高資產人士，擁有數間出租型不動產，他
提醒您：不動產信託是一項複雜的財務規劃，需要專業的知識和經驗。切勿輕信不實廣告或偏方，務必尋求專業人士的協助，才能確保您的權益得到保障。您可洽詢第一銀行或台灣企銀等金融機構，以獲得更多關於不動產信託的資訊。
如何利用不動產信託進行節稅與資產配置？結論
綜觀以上，如何利用不動產信託進行節稅與資產配置？ 這個問題的答案，並非單一的公式，而是一系列量身打造的策略組合。從自住型不動產的稅務優惠，到出租型不動產的收益優化，再到長輩房產傳承的周全安排，以及不同信託架構的選擇和費用考量，每一步都需要精細的規劃與專業的判斷。
不動產信託不僅僅是一種節稅工具，更是一種全方位的資產管理與家族傳承策略。透過信託，您可以將資產的所有權與收益權分離，靈活地運用各種稅務優惠，確保家族財富的永續傳承，並避免潛在的家族紛爭。
然而，要成功地運用不動產信託，需要充分了解自身的財務狀況、家族需求，以及相關的法律與稅務規定。因此，建議您尋求專業的不動產信託規劃顧問的協助，量身定製最適合您的信託方案。切記，信託的價值不僅在於眼前的稅務優化，更在於為家族的長遠未來奠定穩固的基礎。
希望透過本文的深入解析，您對如何利用不動產信託進行節稅與資產配置有了更全面的瞭解。現在就開始規劃您的不動產信託方案，為您和您的家人創造更美好的未來！
如何利用不動產信託進行節稅與資產配置？ 常見問題快速FAQ
Q1: 不動產信託的費用大約是多少？會不會很不划算？
不動產信託的費用大約是信託財產總值的 0.5% ~ 1%，包含簽約費、管理費等。雖然信託會產生一定的費用，但它並非單純的避稅手段，而是一種合法、長期的資產規劃工具。從長遠來看，透過信託所節省的稅負、避免的家族糾紛，以及確保資產按照您的意願傳承的價值，往往遠遠超過信託費用。建議您諮詢專業的信託規劃顧問，評估具體的節稅效益，再決定是否進行信託。
Q2: 自住房屋放入信託後，還能繼續享有房屋稅和地價稅的自住優惠嗎？
是的，只要符合相關規定，自住房屋放入信託後，仍然可以享有房屋稅和地價稅的自住優惠。關鍵在於信託契約的條款設計，必須明確載明房屋為自住用途，並符合相關法規的居住事實。同時，受益人也需要符合戶籍登記、無出租營業等相關規定。建議您在擬定信託契約時，尋求專業律師或信託規劃顧問的協助，確保符合稅法規定。
Q3: 我擔心子女不善理財，會把房產賣掉或揮霍殆盡，透過信託可以避免嗎？
是的，透過不動產信託，您可以有效避免子女揮霍資產的風險。您可以在信託契約中設定各種條件，例如限制子女在特定年齡後才能動用信託本金，或將信託收益用於子女的教育、醫療等特定用途。您也可以指定受託人定期撥款給子女，確保他們的生活無虞，同時又不會一次性取得大量財產。這樣可以更好地保障家族財富的長遠傳承。
