許多首次購屋的朋友都會問：「購屋貸款成數可以談嗎？」答案是肯定的！雖然法規對貸款成數有所限制，但實際上仍有許多操作空間。一般來說，銀行針對自住買家最高可貸到八成，而對於條件優越的首購族，例如信用良好、收入穩定、房屋狀況佳（屋齡較新、座落地點優越）等，甚至有機會爭取到八成五的貸款。
影響貸款成數的因素很多，除了個人信用和收入外，房屋本身的條件也很重要。如果購屋者是雙薪家庭、將戶籍遷入，或是與銀行有長期的往來紀錄，都有可能讓銀行提高貸款意願。建議購屋前多方比較不同銀行的貸款方案，並且請房仲協助提供房屋鑑價報告，作為與銀行談判的籌碼。此外，如果房屋的鑑價結果低於實際成交價，購屋者需要準備足夠的自備款來彌補差額。
在我多年的經驗中，我發現許多買家會忽略增貸裝潢款或搭配政府優惠貸款（如青年安心成家貸款）的可能性，這些都是降低自備款壓力的有效方法。因此，在規劃購屋預算時，務必將這些因素納入考量，讓資金運用更具彈性。記住，充分準備和積極溝通，是成功爭取理想貸款成數的關鍵。
這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)
- 物件挑選是關鍵： 想要提高貸款成數，從看房階段就要注意。優先選擇地段好（市中心、交通便利）、屋齡新、且無嫌惡設施的房屋。 房屋坪數大於15坪，有助於提高貸款成數，請房仲協助提供房屋鑑價報告，作為與銀行談判的依據。
- 個人信用加分： 除了物件條件，個人信用狀況也很重要。 保持良好的信用紀錄，提供完整的財力證明（薪資單、扣繳憑單、銀行存款證明等）。 若是雙薪家庭、願意將戶籍遷入，或與銀行有長期往來紀錄，都有機會爭取到較高的貸款成數。
- 多方比較與談判： 貸款成數並非一成不變，不同銀行對於物件和申請人的評估標準不同。積極比較2～3家銀行的貸款方案，勇於與銀行談判。如果自備款不足，可考慮增貸裝潢款或搭配政府優惠貸款（如青年安心成家貸款），降低購屋門檻。
- 購屋貸款成數可以談嗎？物件條件是關鍵!
- 購屋貸款成數可以談嗎？申請人條件大揭密！
- 購屋貸款成數可以談嗎？雙薪家庭與銀行關係加分！
- 購屋貸款成數可以談嗎？房仲與鑑價報告助攻！
- 購屋貸款成數可以談嗎？結論
- 購屋貸款成數可以談嗎？ 常見問題快速FAQ
購屋貸款成數可以談嗎？物件條件是關鍵!
想知道購屋貸款成數是否能提高嗎？答案是肯定的！雖然金融法規對於貸款成數有所規範，但銀行在實際審核時，會綜合考量多項因素。其中，物件條件就是一個非常重要的關鍵。不同的房屋類型、座落地點、屋齡等，都會直接影響銀行的鑑價，進而影響你能貸到的成數。身為首購族，瞭解這些眉角，絕對能幫助你爭取到更理想的貸款條件。
房屋類型與貸款成數的關聯
房屋類型是銀行評估的重要指標之一。一般而言，以下幾種房屋類型在貸款成數上可能會有所差異：
- 電梯大樓: 通常是銀行較為青睞的標的，因為其保值性相對較高，轉手性也較佳。
- 公寓: 貸款成數可能略低於電梯大樓，尤其是屋齡較高的公寓。
- 透天厝: 鑑價方式較為複雜，會考量土地價值、建物結構等因素，貸款成數可能因個案而異。
- 套房: 主建物面積低於15坪的套房，不是每間銀行都願意承作。
- 工業住宅: 房貸不適用政府優惠利率，房貸成數較低。
因此，在看房時，除了考量個人喜好與需求外，也應將房屋類型納入貸款評估的考量。
房屋座落地點的影響
房屋的座落地點對於貸款成數也有顯著的影響。通常，位於市中心或交通便利地區的房屋，例如鄰近捷運站、火車站等地點，銀行會給予較高的鑑價，貸款成數自然也較有機會提高。反之，若房屋位於較偏遠或生活機能較差的地區，貸款成數可能會受到限制。此外，房屋附近是否有嫌惡設施（如：加油站、垃圾場、墳墓等），也會影響銀行的貸款意願及成數。
屋齡與剩餘耐用年限
屋齡是另一個重要的考量因素。一般來說，屋齡較新的房屋，貸款成數通常較高。因為新成屋的結構、設備等都較新，銀行認為其保值性較佳。反之，屋齡較高的中古屋，貸款成數可能會受到影響，甚至可能影響貸款年限。銀行會參考「固定資產耐用年數表」來判斷房子壽命。舉例來說，若以銀行規定年限65年為例假設屋齡45年， 貸款年限最長只能20年。因此，在選擇房屋時，除了考量價格外，也應將屋齡納入考量。同時，也需要留意房屋的剩餘耐用年限，避免影響未來的轉手性。
房屋坪數大小
銀行會根據房屋坪數是否高於15坪，作為是否提高貸款成數的判斷因素之一。
如何利用物件條件爭取更高貸款成數？
瞭解物件條件對貸款成數的影響後，你可以嘗試以下方法，來提高你的貸款成數：
- 選擇地段佳的房屋: 盡量選擇位於市中心或交通便利地區的房屋。
- 挑選屋齡較新的房屋: 若預算許可，盡量選擇屋齡較新的房屋。
- 避開嫌惡設施: 避免選擇周邊有嫌惡設施的房屋。
- 多方比較: 不同的銀行對於物件條件的評估標準可能有所不同，多方比較，找到最適合你的銀行。
透過以上方式，你可以提升你的房屋在銀行眼中的價值，進而提高貸款成數，降低自備款的壓力，順利實現購屋夢想。
此外，建議在看房時，可以請房仲協助提供房屋鑑價報告，作為與銀行談判的依據。同時，也可以事先向銀行詢問房屋鑑價，掌握該物件的行情，避免簽約後才遇到貸款成數不足的窘境。
請記住，房屋貸款是一項重要的財務決策，充分了解相關資訊，才能做出最明智的選擇。祝您購屋順利！
購屋貸款成數可以談嗎？申請人條件大揭密！
除了房屋本身的條件外，您的個人條件也是銀行評估貸款成數的重要因素。銀行會仔細審查您的財務狀況、信用紀錄和還款能力，以判斷您是否為一個值得信賴的借款人。想要提高貸款成數，就必須在這些方面下功夫。以下列出幾項關鍵的申請人條件，讓您瞭解銀行是如何評估的：
信用評分
- 什麼是信用評分？信用評分是銀行評估您信用風險的重要依據。聯徵中心會根據您過去的信用紀錄，例如信用卡繳款、貸款還款等，給予您一個分數。
- 信用評分如何影響貸款成數？信用評分越高，代表您的信用越良好，銀行願意提供較高的貸款成數。反之，如果信用評分過低，可能會被拒絕貸款，或是隻能獲得較低的貸款成數。
- 如何提高信用評分？
- 按時繳款：務必按時繳納信用卡費、貸款等款項，避免產生逾期紀錄。
- 避免使用循環利息：盡量不要動用信用卡循環利息，這會讓銀行認為您財務狀況不佳。
- 維持良
收入狀況
- 收入穩定性：銀行希望看到您有穩定的收入來源，例如穩定的工作、薪資收入等。
- 收入證明：提供足夠的財力證明文件，例如薪資單、扣繳憑單、銀行存款證明、股票交割單等，讓銀行了解您的收入狀況。
- 負債比：銀行會評估您的負債比，也就是每月支出佔收入的比例。負債比過高，代表您的還款壓力較大，銀行可能會降低貸款成數。
- 如何改善收入狀況？
- 提供詳細的財力證明：盡可能提供詳細的財力證明，讓銀行了解您的真實收入狀況。
- 降低負債：在申請貸款前，盡可能降低負債，例如償還信用卡債務、信用貸款等。
- 增加收入來源：如果可能的話，可以考慮增加收入來源，例如兼職、投資等。
職業類別
- 職業穩定性：某些職業被認為較為穩定，例如公務人員、教師、醫生等，銀行可能願意提供較高的貸款成數。
- 工作年資：在同一家公司工作越久，代表您的工作越穩定，銀行也會更加信任您。
- 如何展現職業優勢？
- 提供在職證明：提供在職證明，證明您的工作穩定性。
- 強調職業優勢：在與銀行洽談時，強調您的職業優勢，例如穩定的收入、良
年齡
- 年齡限制：一般房貸的申請年齡介於18 至65 歲之間，以年齡加貸款年限小於75 為主。若65 歲以上，通常銀行會要求需要良好財力證明的連帶保證人。
瞭解這些申請人條件後，您就可以開始準備相關文件，並針對自己的弱勢部分加強，增加與銀行談判的籌碼，提高貸款成數的可能性。
購屋貸款成數可以談嗎？雙薪家庭與銀行關係加分！
身為房屋貸款諮詢領域的專家，我經常被問到：「購屋貸款成數可以談嗎？」除了前述的物件條件與申請人本身的信用狀況外，雙薪家庭以及與銀行建立的良好關係，絕對是影響貸款成數的重要加分項目。讓我來為您詳細解析：
雙薪家庭的優勢：
雙薪家庭相較於單薪家庭，最大的優勢在於還款能力的提升。銀行在審核貸款時，會綜合評估借款人的收支比，也就是每月收入扣除固定支出（如：信用卡費、其他貸款）後，剩餘金額是否足以負擔房貸。雙薪意味著家庭有更高的總收入，能有效降低收支比，讓銀行更有信心借出較高的成數。
- 穩定收入來源： 銀行會看重收入的穩定性，雙薪家庭通常代表有兩個穩定收入來源，降低因單一收入中斷而導致還款困難的風險。
- 共同負擔能力： 即使其中一方收入受到影響，另一方仍可協助分擔房貸，提高還款的安全性。
- 額度增加機會： 部分銀行會針對雙薪家庭提供較高的貸款額度或較優惠的利率，鼓勵雙薪家庭購屋。
與銀行建立良好關係的重要性：
許多人忽略了與銀行建立良好關係的重要性，但這往往是影響貸款成數的關鍵因素之一。銀行不是冷冰冰的機構，它也需要經營客戶關係。如果您是銀行的優質客戶，在申請貸款時自然能獲得較
- 長期往來紀錄： 如果您長期在同一家銀行存款、投資、購買保險等，銀行對您的財務狀況會有更深入的瞭解，也能評估您的還款意願和能力。
- 信用良好： 按時繳納信用卡費、貸款等，保持良
如何與銀行建立良好關係：
- 集中往來： 盡量將您的主要帳戶、信用卡、貸款等集中在同一家銀行，方便銀行了解您的整體財務狀況。
- 定期存款： 維持一定的存款金額，讓銀行感受到您的財力。
- 購買理財產品： 適度購買銀行的理財產品，增加與銀行的互動。
- 準時還款： 按時繳納信用卡費、貸款等，維持良
總之，雙薪家庭在申請購屋貸款時，本身就具備一定的優勢。如果能再加上與銀行建立的良好關係，將能有效提高貸款成數，降低自備款的壓力，讓您更容易實現購屋夢想。所以，平時就要用心經營與銀行的關係，讓它成為您購屋路上的助力。建議平時可以多比較幾家銀行的貸款方案，有些銀行針對優質客戶可能會有更好的條件，增加成功取得理想貸款成數的機會 [12]。
影響購屋貸款成數的因素 因素 說明 具體表現/建議 雙薪家庭優勢 相較於單薪家庭，還款能力較強。 - 穩定收入來源： 銀行重視收入穩定性，雙薪家庭通常代表兩個穩定收入來源。
- 共同負擔能力： 其中一方收入受影響，另一方仍可分擔房貸。
- 額度增加機會： 部分銀行針對雙薪家庭提供較高貸款額度或優惠利率。
與銀行建立良好關係 影響貸款成數的關鍵因素之一。 - 長期往來紀錄： 長期在同一家銀行存款、投資、購買保險等，銀行更瞭解您的財務狀況。
- 信用良好： 按時繳納信用卡費、貸款等。
如何與銀行建立良好關係 具體的操作方法 - 集中往來： 將主要帳戶、信用卡、貸款等集中在同一家銀行。
- 定期存款： 維持一定的存款金額。
- 購買理財產品： 適度購買銀行的理財產品。
- 準時還款： 按時繳納信用卡費、貸款等。
總結：雙薪家庭具備優勢，加上與銀行建立良好關係，可提高貸款成數，降低自備款壓力。建議多比較各銀行貸款方案，有些銀行針對優質客戶可能有更好的條件。 購屋貸款成數可以談嗎？房仲與鑑價報告助攻！
除了物件和申請人本身的條件外，房仲的協助以及一份專業的鑑價報告，也能在貸款成數的談判中發揮關鍵作用。許多人可能忽略了這些環節，但它們卻是提高貸款成數的重要助力。
房仲的角色：資訊提供與協商橋樑
一個經驗豐富且專業的房仲，不僅能協助你找到理想的房屋，更能在貸款過程中提供重要的資訊和協助。房仲通常對區域行情、銀行貸款政策以及房屋鑑價有深入的瞭解，他們可以：
- 提供區域行情資訊：房仲可以提供該地區類似房屋的成交價格，作為你與銀行談判貸款成數的依據。
- 協助尋找適合的銀行：不同的銀行有不同的貸款偏好，房仲可以根據你的條件，推薦較有可能覈准高成數貸款的銀行。
- 協商斡旋：房仲可以協助你與銀行進行貸款條件的協商，爭取更
鑑價報告的重要性：客觀評估房屋價值
銀行的貸款成數通常是根據房屋的鑑價來決定，因此，一份客觀且專業的鑑價報告至關重要。鑑價報告是由專業的估價師對房屋的價值進行評估，內容包含：
- 房屋的實體狀況：包含屋齡、建材、裝潢、維護狀況等。
- 房屋的周邊環境：包含交通、生活機能、學區、嫌惡設施等。
- 區域行情：參考該地區類似房屋的成交價格。
- 未來增值潛力：評估房屋未來的增值空間。
如何取得鑑價報告：
- 請房仲協助：許多房仲公司都有合作的估價師，可以協助你取得鑑價報告。
- 自行委託估價師：你可以自行尋找合格的估價師進行鑑價。
鑑價報告的用途：
- 作為與銀行談判的依據：如果鑑價報告的價格高於銀行的估價，你可以將鑑價報告提供給銀行，爭取更高的貸款成數。
- 瞭解房屋的真實價值：鑑價報告可以幫助你更瞭解房屋的真實價值，避免買貴。
談判技巧：運用資訊，爭取最佳貸款條件
有了房仲的協助和鑑價報告的支持，你就可以更有信心地與銀行談判貸款成數。在談判時，可以強調以下幾點：
- 房屋的優勢：強調房屋的良好狀況、優越的地理位置、以及未來的增值潛力。
- 個人的還款能力：提供詳細的財力證明，證明自己有足夠的還款能力。
- 銀行的競爭壓力：告知銀行你也在考慮其他銀行的貸款方案，讓銀行感受到競爭壓力。
記住，貸款成數是可以談的，但前提是你需要做好充分的準備，並掌握足夠的資訊。透過房仲的協助和鑑價報告的輔助，相信你一定能爭取到理想的貸款成數，順利購屋！此外，您也可以參考內政部的「青年安心成家購屋優惠貸款」相關資訊，瞭解政府提供的相關資源。
購屋貸款成數可以談嗎？結論
經過以上的深入探討，相信您對於「購屋貸款成數可以談嗎？」這個問題已經有了更全面的瞭解。 貸款成數並非一成不變，它受到物件條件、申請人條件、銀行關係，甚至是房仲的協助等多重因素的影響。 只要做好充分的準備，掌握足夠的資訊，您絕對有機會爭取到更理想的貸款成數，降低自備款的壓力，提早實現購屋夢想。
在房屋貸款的世界裡，沒有絕對的公式，只有不斷的學習和嘗試。 勇敢地跨出第一步，多方比較、積極溝通，相信您也能找到最適合自己的貸款方案。 祝您購屋順利，美夢成真！
購屋貸款成數可以談嗎？ 常見問題快速FAQ
Q1：影響購屋貸款成數的主要因素有哪些？
影響購屋貸款成數的因素很多，主要可以分為兩大類：物件條件和申請人條件。物件條件包括房屋的類型（例如：電梯大樓、公寓、透天厝）、座落地點（市中心或偏遠地區）、屋齡、坪數大小等。申請人條件則包括信用評分、收入穩定性、職業類別、年齡、是否為雙薪家庭，以及與銀行建立的往來關係等。銀行會綜合考量這些因素，來決定最終的貸款成數。
Q2：如何提高購屋貸款的成數？
提高購屋貸款成數可以從多個方面著手。首先，在物件選擇上，盡量選擇地段佳、屋齡新的房屋，並避開周邊有嫌惡設施的物件。其次，在個人條件上，保持良
Q3：如果自備款不足，有哪些解決方案？
自備款不足是許多購屋族面臨的問題。可以考慮以下解決方案：
- 搭配政府優惠貸款: 青年安心成家貸款或其他相關優惠貸款。
- 增貸裝潢款: 將裝潢費用納入貸款，降低自備款壓力。
- 申請信用貸款: 作為短期資金周轉。
- 尋求家人協助: 請求家人提供資金支援。
此外，也可以調整購屋預算，選擇總價較低的房屋，或與家人朋友合資購屋，共同分擔自備款壓力。重要的是要仔細評估自身財務狀況，選擇最適合自己的解決方案。
